本欄律法觀點 提供分享
| 日期 | 2025-03-24 |
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| 標題 | 拍定人於共有土地變價分割程序非執行債務人無被主張優先購買權 |
| 內文 | 臺灣高等法院臺中分院113年度重上字第168號民事判決要旨
本院得心證之理由：
㈠上訴人主張兩造為系爭土地之共有人，系爭房屋為其所有，系爭土地經系爭判決判准變價分割確定，嗣系爭土地經系爭執行事件為拍賣共有物之執行程序，由被上訴人拍定等情，有系爭房屋建物登記第一類、系爭土地登記第三類謄本、系爭判決、確定證明書、不動產拍賣筆錄等為證，且為被上訴人所不爭執，堪認實在。
㈡上訴人就系爭房屋占用範圍無優先承買權：
⒈按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。」，「土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同。」，民法第425條之1第1項前段、第838條之1第1項分別定有明文。又按分管契約，係共有人就共有物之使用、收益或管理方法所訂定之契約，共有人請求分割共有物，應解為有終止分管契約之意思。是經法院判決分割共有物確定者，無論所採行分割方法為何，均有使原分管契約發生終止之效力。僅分割方法採行變價分割時，因於該判決確定時，不當然發生共有物變賣之效果，共有物之所有權主體尚未發生變動，共有人間之共有關係應延至變賣完成時消滅而已。而分管契約既經判決分割共有物確定而消滅，共有物之用益及管理回復原來之關係，除非經共有人協議或依民法第820條第1項規定為決定，共有人不得任意占有使用共有物之特定部分。此與民法第425條之1及第838條之1乃在規範房屋及土地因同屬一人情形時，土地所有人無從與自己所有之房屋約定使用權限，倘因而異其所有人，基於房屋一般價值甚高及其既有之使用權保護之考量，為調和土地與建物之利用關係，承認在房屋得使用期限內，有租賃關係或擬制有地上權存在之情形尚難謂為相同（最高法院107年度台上字第879號判決意旨參照）。
⒉上訴人主張系爭房屋為合法建物，系爭土地於判決分割前，共有人即有約定各自占用範圍等情，為被上訴人所不爭執，堪認上訴人原依分管契約為其使用系爭房屋占用範圍之權源。惟系爭土地經系爭判決判准變價分割確定時，原分管契約即發生終止之效力，上訴人已無占有使用系爭土地特定部分之權源，此與民法第425條之1及第838條之1乃在規範房屋及土地因同屬一人情形時，土地所有人無從與自己所有之房屋約定使用權限，倘因而異其所有人，為調和土地與建物之利用關係，承認在房屋得使用期限內，有租賃關係或擬制有地上權存在之情形不同。故上訴人主張系爭土地於系爭執行事件由被上訴人拍定時，其就系爭房屋占用範圍部分有民法第425條之1、第838條之1規定之適用，自無可採。
⒊又據民法第838條之1第1項立法理由：「土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，宜將土地及其建築物，併予查封、拍賣，為強制執行法第75條第3項、辦理強制執行事件應行注意事項第40點第7項（下合稱系爭規定）所明定。如未併予拍賣，致土地與其建築物之拍定人各異時，因無從期待當事人依私法自治原則洽定土地使用權，為解決基地使用權問題，自應擬制當事人有設定地上權之意思，以避免建築物被拆除，危及社會經濟利益，爰明定此時視為已有地上權之設定。」，可知於土地及其上之房屋均屬債務人所有，應依系爭規定併予查封、拍賣，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異，或僅以土地或建築物為拍賣時，始為民法第838條之1第1項所欲規範之對象。而以變價分割判決為執行名義，因兩造均為分配拍賣所得之共有人，並無實質債務人，且僅得就變價分割判決之共有物執行變賣程序，上訴人既非系爭執行事件之債務人，系爭房屋亦不應依系爭規定與系爭土地併予拍賣，則系爭土地雖經被上訴人拍定，於系爭房屋占用範圍亦無民法第838條之1第1項之適用。
⒋上訴人就系爭房屋占用範圍既無民法第425條之1、第838條之1規定之推定租賃關係或擬制地上權存在，則上訴人依民法第426條之2第1項、土地法第104條第1項規定，主張其對被上訴人於系爭房屋占用範圍有優先承買權存在，即屬無據。 |