本欄律法觀點 提供分享
| 日期 | 2024-12-26 |
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| 標題 | 合建契約是否兼具有借名登記契約之性質須視個案約定而定 |
| 內文 | 最高法院110年度台上字第3204號民事判決要旨【㈠解釋契約，不能拘泥於契約之文字，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為判斷基礎。如可確認當事人於訂約時，關於某事項依契約計畫顯然應有訂定而漏未訂定，致無法圓滿達成契約目的而出現漏洞者，非不得斟酌締約過程、締約目的、契約類型、內容等關連事實，依誠信原則就契約進行補充性之解釋。㈡兩造約定為因應合建需要，由被上訴人出資，以上訴人名義購買本於其鄰地所有權人身分始得購買之系爭土地，乃為使系爭土地與相鄰之73-1等5 筆土地一同為合建契約之基地，而達合併利用之目的，僅因衡量兩造資力之不同，因而訂立借名契約；嗣合建契約因可歸責於被上訴人之遲延給付事由，經上訴人解除，借名契約亦併同解除，而失其效力。合建契約第25條約定，因未達成分屋協議之不可歸責兩造事由而契約失效時，上訴人得依被上訴人原承買價格承買系爭土地等情，為原審認定之事實。兩造既就不可歸責於被上訴人之事由致合建契約失其效力者，約定上訴人得按原承買價格買受系爭土地，以免因合建契約失效時，喪失其原可因毗鄰所有人身分，而取得系爭土地完整所有權之機會，似見享受購買系爭土地利益者，應為上訴人單方，或與上訴人合建之兩造雙方。倘若如此，依舉重明輕法理，於可歸責於被上訴人之事由致合建契約失效時，如不賦與上訴人可向被上訴人購買系爭土地，而單方享受系爭土地與73-1等5 筆土地合併利用之利益，將使本無權購買使用系爭土地之被上訴人，因可歸責於己之事由致合建契約失效，反而可取得本非其單方可享受之利益，即有違反公平原則之虞。故斟酌兩造訂立合建契約過程、締約目的，依該合約之主要目的及經濟價值為全盤觀察，是否不足以認定合建契約第25條之文義尚有疏漏，而予補充解釋於可歸責被上訴人致合建契約失效時，與不可歸責於兩造而失效者，具相同之法律效果？即有研求之必要。上訴人就此辯稱：合建契約第20條就系爭土地如何處理並未約定，應目的性擴張適用第25條約定，伊已表示行使承買權等情，是否全無足採，攸關上訴人登記為系爭土地之所有人及占有系爭土地，是否無法律上原因之判斷，即有斟酌之必要。原審見未及此，逕以合建契約並無漏洞，而為不利上訴人之認定，除有違反契約解釋原則外，並有判決不備理由之違法。】 |