本欄律法觀點 提供分享
| 日期 | 2024-12-13 |
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| 標題 | 社區地下室作停車場之分管契約不因裁判分割而當然終止之相關見解 |
| 內文 | 最高法院110年度台上字第1704號民事判決要旨【㈠公寓大廈管理條例施行之前，倘大樓之原地主、建商與各承購戶，就屬地下室作為停車場之管理使用範圍，訂有分管之約定，應解為該大樓共有人已默示同意成立分管契約；為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，自應受其拘束。又數不動產之共有人雖有不同，惟其共有人全體就該數不動產之全部，成立分管暨交換使用協議，約定由部分共有人分管其有應有部分之不動產特定部分，或使用其他不動產內特定部分，除法律另有規定外，依私法自治、契約自由原則，該分管暨交換使用協議應屬有效。
㈡上訴人於67年間向大地公司購買系爭房屋時，同時購入以竣工圖編號「8」範圍之2B 車位；1850建號之各承購人經由大地公司媒介傳達，訂立分管契約；系爭建物所劃設之停車位，僅能由1761建號內之車道出入口進出；系爭建物停車位之承購人，得選購一、二期停車位等事實，既為原審所認定。佐以卷附系爭大廈住戶林耕嶺所證：一、二期蓋好時間沒有差太久，有二期住戶選一期車位，或一期住戶選二期車位等語；系爭大廈管委會覆函所述：地下室停車位，是由住戶向大地公司承購，由該公司帶承購之住戶到地下室，由住戶自行挑選，因一、二期地下室相通，所以選購時並無區分一期或二期等詞；及系爭大廈管委會104年5月15日所檢附之地下室停車場車位明細，於1849、1850建號內，確有註記為一期之車位等節，參互以觀，則上訴人主張：系爭大廈一、二期之承購戶，經由大地公司就系爭建物成立系爭分管使用契約乙節，是否全無足取？此攸關系爭大廈地下室共有人經由大地公司所成立之分管使用契約客體、範圍、內容，且影響上訴人是否有權本於系爭建物分管使用契約使用2B車位？其分管使用範圍有無變更？均應予釐清。原審未詳予審認上開事證，逕認僅1850建號共有人透過建商達成分管協議，而未說明該分管協議之範圍何以不及於1849、1761建號之理由，自有判決不備理由之違法。
㈢共有人全體，就數共有人不同之不動產全部，約定由部分共有人分管其有應有部分之不動產特定部分，或使用其他不動產內特定部分，所成立之分管暨交換使用契約，該契約之終止，亦應得全體共有人同意，始得為之。不因其中部分共有物之共有關係經法院准予分割確定而當然終止。查1849建號前經法院判決分割確定，由張蓉崗於105 年12月間取得全部所有權，固為原審認定之事實。倘系爭大廈地下室共有人經由大地公司成立分管使用契約，依上開說明，該契約不因1849建號嗣經法院判決分割確定而當然終止。原審逕認自1849建號經法院判決分割確定時起，原共有人間就特定車位之分管契約或使用契約，均已終止，而為不利上訴人之認定，所持法律見解，亦有違誤。】 |