本欄律法觀點 提供分享
| 日期 | 2024-12-10 |
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| 標題 | 使用借貸有無債權物權化及占有正當權源 被訴請拆屋還地有無空間? |
| 內文 | 臺灣高等法院高雄分院111年度重上更一字第2號民事判決要旨【㈠上訴人就附圖B 、D 部分所示之土地，有無合法占有之權源？被上訴人請求上訴人拆除系爭房屋並返還占用土地，是否有據？
⒈按使用借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效力，是債權契約具相對性，除法律另有規定，或其他特別情形（例如具債權物權化效力之契約）外，僅於當事人間有其效力。買受土地者並不當然繼受其前手與坐落該土地房屋所有人間之使用借貸關係，該房屋所有人原則上不得執該關係主張其有使用土地之權利。惟倘特定當事人間以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人明知或可得而知者，縱未經以登記為公示方法，不妨在具備使第三人知悉該狀態之公示作用，與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀時，使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，產生「債權物權化」之法理。但因債權物權化效力契約對買受土地者影響甚鉅，應衡量使用借貸契約原先所欲達成之目的，法律秩序之安定，社會經濟及公共利益之實現，買受土地者是否明知或可得而知該債權契約之存在及不動產之占有實況，是否符合公平正義及誠信原則等諸多因素，以兼顧原債權人與買受土地者之權益，不能僅以買受土地者知悉占有之外觀，即謂其應受原使用借貸契約之拘束，法院仍得因房屋所有人之主張，於具體個案，斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，如認定買受土地者行使所有權，違反誠信原則、公共利益，或以損害他人為主要目的，則買受土地者之物上請求權應受限制，而應駁回其請求。再者，倘成立債權物權化效力契約，該契約既對買受土地者發生拘束力，房屋所有人之占有土地，即屬有權占有；倘不符合特別情形，惟物之受讓人若知悉讓與人已就該物與第三人間另訂有債權契約，而猶惡意受讓該物之所有權者，參照民法第148條第2項所揭櫫之誠信原則，該受讓人亦仍應受讓與人原訂債權契約之拘束。故如當事人以權利人行使其權利有權利濫用及違反誠實信用原則為抗辯時，法院應就權利人有無權利濫用及違反誠信原則之情事均予調查審認，以求實質公平與妥當（最高法院95年度第16次民事庭會議決議、最高法院100年度台上字第463 號、107年度台上字第2347號、108年度台上字第757號、111年度台上字第721號等判決意旨參照）。
⒉被上訴人於107年1月25日向陳0村買受系爭土地，並於同年5月23日辦畢所有權移轉登記，上訴人所有中正路房屋、福德路房屋各坐落354、355、356等地號土地如附圖編號B、D所示；陳0村前訴請上訴人拆屋還地，經前案確定判決認其等間就系爭土地有使用借貸關係，期間至房屋不堪使用時為止；被上訴人並自承陳0村於出售土地時已告知將土地借予上訴人等事實，為兩造所不爭執，有不動產買賣契約、土地暨建物登記謄本、複丈成果圖、前案判決可稽，信為真實。⒊依前案判決所認定陳0村與上訴人間就系爭土地上存有使用借貸關係，雖係債權關係，僅於陳0村與上訴人間有其效力，原則上固不得以之對抗契約以外之第三人即被上訴人。然據被上訴人自承：是聽朋友說土地的點很好，現租給便利商店，有被鐵皮違建占用，開的價格很低，有投資之空間，所以直接聯絡陳0村，有至系爭土地勘查，知悉土地上坐落上訴人房屋，陳0村說土地上房子是「借」給上訴人蓋房子，之前有告過，有輸有贏，買了之後可以出租給便利商店繼續收租金，鐵皮違建蓋得亂七八糟，買了土地還要再經過整理，可認被上訴人於購地前已至現場勘查進得知土地上存有上訴人所有房屋，並自原地主陳0村處知悉上訴人係得其同意而有權使用土地，及陳0村與上訴人間存有土地訴訟，被上訴人知悉前案判決陳0村將土地無償使用借貸與上訴人，及使用土地之時間至系爭房屋不堪使用之日為止等情。系爭土地於00年0月間之交易價值由兩造合意囑託高雄市建築師公會予以鑑定，該會參酌內政部不動產交易實價查詢服務網以同段357地號土地交易價格，估認系爭土地斯時之交易價格為2000萬元即同被上訴人所購買價格，然該357地號土地亦隨同系爭土地併出賣與被上訴人，為前開不動產買賣契約第1條買賣標的物所載明，是鑑定機關此一交易價格之認定非能反映該土地真實市價，況依陳0村所出具為兩造所不爭執之陳述書稱：「系爭土地有人願意出一坪75萬元的高價，但是地上物為陳榮發（即上訴人）所有，買主都要我把既有地上物處理清楚才願意買…我透過管道尋找買家，最後終於買家李0憲先生（即被上訴人）願出價二千萬元，平均一坪不到20萬元，這對我是非常低價格，但我非常需要醫療生活償債，故忍痛賣出…」，及陳0村與被上訴人所簽訂之不動產買賣契約第6條約定「…甲（即被上訴人）、乙（即陳0村）雙方同意依移轉所有權登記時之現況為點交，並於完成所有權移轉登記時視為點交完成，點交完成後，乙方不負標的物瑕疵擔保責任…土地上如有未辦理保存登記之建物或其他地上物，亦於坐落土地完成所有權移轉登記時視為一併交付（如該建物有產權糾紛，均由甲方自行解決）」，顯然當時系爭土地上因存在有權使用前開土地權源之房屋致影響陳0村出售價格，陳0村、被上訴人並因此明定陳0村不負瑕疵擔保責任情況下，同意以2000萬元價格售予被上訴人，被上訴人始得以前開較低價格購買系爭土地，被上訴人於購買土地時，已明知上訴人所占有利用之土地，係本於陳0村同意無償提供而來，即陳0村因土地上存有經其同意始建有房屋，故而以低價出售，被上訴人明白知悉上開情況，猶以上述價格購入土地，不能認為係屬善意受讓系爭土地之所有權者，參照民法第148條第2項所揭櫫誠信原則，應認被上訴人已默示同意負有與前手陳0村相同容忍系爭房屋坐落其上之負擔，繼受系爭土地上之上開使用借貸契約之拘束。
⒋又房屋與土地為各別之不動產，各得為單獨交易標的，而於現今之建築，多以鋼筋混凝土，甚至鋼構為之，其價值不貲，且使用年限在數十載甚至百年以上，房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即房屋必須使用該房屋之基地，是其房屋乃有合法使用基地之權源，殊無因房屋與土地所有權各異暨其後其所有權之轉移，即為阻斷其使用權源之理由，即房屋基地之使用權恆定，不因基地物權之嗣後變動即受影響，此為房屋與其基地使用關係之基本法理，而為近代民法權利社會化、物權相對化、債權物權化發展趨勢之所在，並為我國司法實務上所是認之法理，亦經最高法院著有43年台上字第639號、48年台上字第1457號等判決先例可參，依該見解並揆諸前開說明均肯認「債權物權化」法理存在，但如前論，因債權物權化效力契約對買受土地者影響甚鉅，應兼顧兩造之權益，審慎旴衡被上訴人就該土地權利可得利益是否減少、系爭房屋價值若干，將之拆除對於上訴人所受損害是否甚大等一切情狀，以釐清被上訴人是否應受「債權物權化」法理之拘束。】 |