本欄律法觀點 提供分享
| 日期 | 2024-12-10 |
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| 標題 | 都市更新合約定性若為委任與互易之混合契約 能否隨意終止? |
| 內文 | 都市更新為現代化社會之新課題，衍生出建商或開發商與地主間或承作單位機構之相關法律爭議，於此涉及個案中關於相關合約之法律性質應該如何界定，衍生出後續合約究竟可以主張適用何法律規定或約定而得終止契約?連帶衍生有無違約責任或者違約金酌減等相關爭議，於此分享一則臺灣高等法院受理之111年度重上更一字第8號民事判決，節錄其要旨如下【㈠系爭契約屬委任及互易混合契約，不得任意終止：⒈按當事人雙方約定互相移轉金錢以外之財產權者，準用關於買賣之規定；稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約，民法第398條、第528條分別定有明文。又混合契約，係由典型契約構成分子與其他構成分子混合而成之單一契約，應綜合法律行為全部旨趣、當事人訂約時真意、交易習慣及其他具體情事，探求契約之真意。當事人所訂立之契約，係由委任之構成分子與互易之構成分子混合而成，且各具有一定之分量時，其既同時兼有「事務處理」與「移轉金錢以外之財產權」之特質，即不能再將之視為純粹之委任或互易契約，而應歸入非典型契約中之混合契約，倘其給付構成經濟上一體性，應同其命運。末按委任與互易之混合契約，倘委任與互易皆為契約目的，而民法關於互易或其所準用之買賣，並無當事人得任意終止契約之規定，即不得逕謂該契約得依民法就單純委任關係所定之第549條第1項規定隨時終止（最高法院110年度台上字第378號判決意旨參照）。
⒉查，兩造於104年11月16日簽訂系爭備忘錄，復於105年2月26日簽訂系爭契約；系爭備忘錄第2條第2項、第3項約定：「甲方（被上訴人）提供其所有坐落於本案更新單元範圍內之土地及建物標示如下：系爭土地，面積：5,473.16平方公尺（約1,655.63坪）之乙種工業區（再）建築用地，所有權全部，佔本案更新單元範圍96.97%。三重區頂崁段359、360、361、362、363、364、365建號等7棟建物，面積：1,453.55平方公尺，門牌編號：新北市○○區○○路0段000號及地上全部建物、定著物」、「乙方（上訴人）負責依都更條例及國產署國有土地參與都市更新相關辦法之規定合併新北市○○區○○段000號之國有土地（包括但不限於以權利變換方式參與都市更新）並擔任本案都市更新實施者、起造人」。又系爭契約第2條第1項、第5項第3款、第6款、第7條第3項約定：「開發方式：本案甲乙雙方以『協議分配』方式約定更新後建物（以下簡稱新大樓）甲方之分配坪數及車位，惟本案（即系爭都更案）為配合甲方所有土地能享有土地增值稅等相關稅費減免優惠及因本案更新單元範圍內包含國有土地，乙方同意須以『都市更新權利變換』方式申請辦理都市更新事業，雙方知悉並同意權變結果不影響『協議分配』甲方應分配面積、樓層、車位數」、「甲方簽約時需一併簽署以乙方為實施者之法定制式版本『都市更新事業計畫同意書』、建造執照申請前經乙方通知7日內配合簽署『建築物拆除同意書』、『土地使用同意書』，否則視為甲方違約」、「市府核定本案都市更新權利變換計畫並取得建造執照後，經乙方通知日起90日內甲方須將參與本案土地及地上建物、定著物騰空點交予乙方進行整地拆除（視同土地點交），否則視同違約，土地點交後原留置於土地上之一切動產或不動產等物品皆視為廢棄物，任由乙方處理，甲方不得向乙方要求賠償或主張其他權利」、「甲乙雙方互易之房地為甲方之土地與乙方之房屋互易，依稅法規定如需甲乙雙方互開收據或發票以為互換之憑證，前述憑證之營業稅由甲方負擔、印花稅由乙方負擔」。綜觀上開約定，兩造締約目的係由被上訴人提供系爭土地及該土地上全部建物、定著物，簽立系爭同意書委由上訴人擔任系爭都更案之實施者，為被上訴人處理都市更新事務，且負責合併新北市○○區○○段000地號國有土地參與系爭都更案，待都市更新程序完成後，再由上訴人於前開土地上起造新大樓，依兩造協議分配內容以被上訴人之土地與上訴人興建之新大樓互易，由被上訴人取得新大樓之分配坪數及車位；從而，兩造關於系爭都更案都市更新程序實施之約定屬委任契約，關於新大樓興建完成後房地分配之約定屬互易契約，系爭契約屬委任及互易之混合契約，且兩造約定以都市更新方式合作開發系爭土地，關於委任及互易之約定相互依存，有其經濟上一體性，此為兩造所不爭，洵堪認定。
⒊次觀系爭契約第15條第2項第1款約定被上訴人不得撤回已簽署之都市更新事業計畫同意書或要求退出本都更案，同項第3款亦約定「乙方未違反本約約定時，甲方逕向都市更新、都市設計、建築管理主管單位提出陳情、異議，視為重大違約」。再參酌108年1月30日修正公布前都市更新條例第37條第3項規定：「各級主管機關對於第1項同意比例之審核，除有民法第88條、第89條、第92條規定情事或雙方合意撤銷者外，以都市更新事業計畫公開展覽期滿時為準。所有權人不同意公開展覽之都市更新事業計畫者，得於公開展覽期滿前，撤銷其同意。但出具同意書與報核時之都市更新事業計畫權利義務相同者，不在此限」，亦即在都市更新事業計畫報核程序開始後，倘該計畫之權利義務與出具同意書時有別，得於都市更新事業計畫公開展覽期滿前撤銷該同意書。考量系爭都更案更新單元範圍內僅一筆土地為國有，其餘土地均為被上訴人所有，經其同意後，同意比率已達修正前都市更新條例第37條所定都市更新計畫之法定門檻，依同條例第22條第2項規定，得免擬具事業概要，逕行擬訂都市更新事業計畫辦理；兩造復於系爭契約第2條第1項明定系爭都更案權利變換方式之結果不影響兩造協議分配被上訴人應分配之面積、樓層、車位數，已約定權利變換結果不影響被上訴人得依互易約定分配之建物。參酌系爭備忘錄第3條第2項關於「為爭取作業時效以保障甲方（被上訴人）最大都更利益，甲方同意乙方於雙方簽署合作備忘錄後即開始進行申辦都市更新事業計畫報核之相關作業」之約定，可見兩造締結系爭契約時，係參酌上開都市更新條例之規定，於保障被上訴人依約分配建物權利之情況下，逕行擬訂都市更新事業計畫，並約定被上訴人不得撤回同意書，以利都市更新事業計畫審議程序順利迅速進行，因而該契約無任何關於終止事由之約定，足認兩造締約真意為不得任意終止系爭契約；系爭契約屬委任與互易混合契約，兩造約定將系爭土地以都市更新方式為整體開發，以獲取稅費減免等優惠，並未約定以都市更新事業計畫核定為房地互易之停止條件，都市更新及房地互易均為契約目的，互為關連，具經濟上一體性，非為單純之委任契約，倘得就系爭契約關於委任部分為一部任意終止，無異使兩造可任意動搖締約基礎，殊難認為兩造締約真意，依前揭說明，自不得依民法第549條第1項規定任意終止該契約。從而，被上訴人主張依該條項規定終止系爭契約，為不合法，不生終止契約之效力，其主張系爭契約關於互易部分因委任契約業經終止而不生效力，亦屬無據。】 |