本欄律法觀點 提供分享
| 日期 | 2024-12-09 |
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| 標題 | 屋頂平台之使用與共有物管理 |
| 內文 | 集合住宅或傳統公寓大廈常面臨屋頂平台之使用管理與增建相關爭議，類型甚多，個案亦有增建推放雜物或占用而其他共有人要求排除侵害或要求費用分擔之各種爭議，以下分享最高法院109年度台上字第2830號民事判決涉及屋頂平台之管理使用爭議，判決要旨如下【按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算，民法820條第1項定有明文。故共有人對於共有物之管理，除得經共有人全體同意以契約約定外，亦得以多數決決定。次按共有物之管理，係指保存、改良及利用等行為，其中共有物之利用行為係以滿足共有人共同需要為目的，不變更共有物之性質，為使用收益之行為。倘對共有物之利用，程度上已達變更共有物原來之用益狀況，使共有人原有之用益權受剝奪，且回復原狀將有困難者，則屬民法第819條第2項所指共有物變更之情形，應得全體共有人之同意，不得依民法第820條第1項規定，以多數決為之。原審固認系爭增建物坐落系爭屋頂平台之面積達79.94平方公尺，占用屋頂平台面積非少，妨害系爭大樓住戶居住安全，已達變更屋頂之使用性質，依民法第819條第2項規定，應得共有人全體之同意始得變更，無民法第820條第1項規定之適用。惟上訴人抗辯系爭大樓5樓以上最大樓地板面積為406.411平方公尺，依63年2月15日建築技術規則建築設計施工編規定，最少需設有203平方公尺為屋頂避難平台使用。使用執照登記頂樓屋頂突出部分50.528平方公尺，及系爭增建物79.94平方公尺，共計130.468平方公尺，未逾203平方公尺，與屋頂避難平台之設置使用空間未違悖；7樓到頂樓之樓梯並未封閉，公眾可通行等語。查系爭大樓之使用執照存根記載，系爭大樓第2層以上之面積均為406.411平方公尺，屋頂突出部分50.528平方公尺。倘系爭屋頂平台面積同為 406.411平方公尺，扣除屋頂突出部分及系爭增建物面積後，尚有 275.943平方公尺。證人王0桐證稱系爭大樓通往屋頂平台之公共樓梯經常保持開啟而未上鎖，亦未因系爭增建物，而使系爭大樓住戶對水箱、避雷針、機械室、蓄水池等公共設施之使用受阻礙等語。果爾，上訴人抗辯其使用屋頂平台符合設置目的及通常使用方法等語，是否毫無可採，非無研求餘地。乃原審未詳加調查，遽以系爭增建物占用屋頂平台面積非少，妨害系爭大樓住戶逃生避難，增加大樓結構負擔，已達變更屋頂之使用性質，而認上訴人無依民法第820條第1項規定以多數決方式取得其他區分所有人同意其維持現況使用系爭增建物，不無可議。】個案中涉及法律主張抗辯不同，而異其觀點，並非可以一概而論，建議遇有相關爭議或爭訟案件，仍應請教專業律師給予必要之法律協助，以盡早定紛止爭。 |