本欄律法觀點 提供分享
| 日期 | 2024-08-08 |
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| 標題 | 農舍未經解除套匯管制能否單獨訴請分割? |
| 內文 | 土地套匯管制在民間並非罕見，而在農地其上有農舍常有於申請農舍時為套匯管制之情形，而民間不動產買賣交易對於此等特殊標的，於交易時應確實了解買賣標的及當地行情，而套匯能否解除或應否解除亦會影響不動產買賣交易價格，於個案上亦有交易糾紛之案例存於司法實務判決中。是其所涉及態樣甚多，以下則係從農地套匯管制及農舍能否單獨訴請分割之共有物分割事件，近期司法實務判決亦有相類判決事實之議題可供思考，茲節錄其判決部分內容如下【按農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；已申請興建農舍之農業用地不得重複申請，農業發展條例第18條第4項定有明文。是依上開條文之規定，供作申請興建農舍使用之農業用地，農地、農舍所有人之處分權應受限制，不得單獨移轉該農業用地或農舍之所有權或設定抵押權，以免造成農舍與農地所有權分離，或有肇致分離之危險。又法院裁判分割共有物而以原物分配於各共有人時，係使共有關係變更為單獨所有，其性質為共有人間應有部分之交換，自屬處分行為；如係變賣共有物而以價金分配於共有人，即係以處分共有物為分割之方法，均以共有人之處分權存在為前提，如果共有人就共有物並無處分權可資行使，法院即無從基此為裁判分割(最高法院69年台上第1134號判決意旨參照)。則法院裁判分割共有物，既係透過形成判決處分共有物，農業發展條例第18條第4項關於供作申請興建農舍使用之農業用地，農地、農舍所有人處分權應受限制之規定，法院為裁判分割時，自亦應以其為審判之依據。準此，本件原告請求單獨就系爭建物為分割，顯將造成該建物與其坐落基地所有權分離之結果，而有悖於農業發展條例第18條第4項規定意旨。
又因系爭建物主要用途為農舍，其坐落之1762地號土地存有建築套匯管制迄未解除一節，亦據上開苗栗縣頭份地政事務所函覆在案。而參酌農業用地興建農舍辦法第12條第2項規定:「已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割」，可知，於上開建築套匯管制解除前，1762地號自無從辦理分割，應屬民法第823條第1項所規定因法令另有規定而不得辦理分割情形。至上開農業用地興建農舍辦法第12條第2項規定內容，雖非直接針對農舍所為分割之限制，然依農業發展條例第18條第4項規定，農舍既應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權，則農舍自應亦同受上開分割限制而不得請求分割。因之，原告請求單獨分割系爭建物，亦有違上開相關規定，而非有據。】以上援引自臺灣苗栗地方法院受理之111年度苗簡字第795號民事簡易判決書內容，如對該則判決有興趣可以上司法院網站查閱判決書全文，遇有類似爭議亦建議請教專業律師及資深代書再尋求法律上應如何面對及解決個案爭議，以維護權益! |