本欄將針對實務常見之重要爭議 與您分享
| 標題 | 預約；立約訂金 | ||
|---|---|---|---|
| 日期 | 2013-07-15 | 類別 | 民事類 |
| 內文 | 最高法院102年度台上字第69號民事判決要旨
查預約係約定將來訂立一定契約（本約）之契約，旨在使預約當事人負有成立本約之義務。而房屋及基地之買賣，為求慎重，契約當事人通常均就買賣標的、價金、價款繳納方法、房屋移轉登記及交付期限等事項加以約定。是以買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，以作為將來訂立本約之張本，但不得因此即謂買賣本約業已成立（本院六十一年台上字第九六四號、六十四年台上字第一五六七號判例參照）。又契約當事人在成立契約以前所交付，用以擔保契約成立為目的之定金，稱之為立約定金（亦稱猶豫定金）。此項定金與以主契約之存在為前提之定金（諸如證約定金等是），在性質上固屬有間，然契約成立後，立約定金即變更為確保契約之履行為目的，自有民法第二百四十九條規定之適用。故如因可歸責於受定金當事人之事由，致不能成立契約者，立約定金之效力自仍應類推適用同條第三款之規定，由該當事人加倍返還其所受之定金。至於立約定金乃在契約成立之前所交付，自可以此反證契約（本約）尚未成立，而無民法第二百四十八條所規定：「訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立」之適用。再預約當事人之一方係以請求他方履行本約為其最終目的，倘在本約訂立之前，本約之標的已不能履行，則當事人所訂立之預約，已失其目的，亦應認為不能履行（不能成立本約）。本件兩造所訂立之系爭協議書為買賣契約之預約，被上訴人所交付之系爭保證金為立約定金，大安銀行因違反系爭協議書約定之標購價格，致被上訴人無法與大安銀行簽訂本約，嗣上訴人又將系爭房地所有權移轉登記予訴外人，而不能履行其所負移轉所有權之義務，兩造間之預約係因可歸責於上訴人之事由致不能履行，乃原審本其解釋契約及認事、採證之職權行使，所合法認定之事實，原審本於上述理由因而為上訴人不利之判決，經核於法洵無違誤。上訴論旨，執此並以原審認定事實、解釋契約之職權行使暨其他與判決基礎無涉之理由，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。 | ||