本欄將針對實務常見之重要爭議 與您分享
| 標題 | 租用基地建築房屋、租賃權讓與 | ||
|---|---|---|---|
| 日期 | 2013-05-25 | 類別 | 民事類 |
| 內文 | 最高法院101年度台上字第1835號民事判決要旨
按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，民法第四百二十六條之一定有明文。其立法理由係認租用基地建築房屋於房屋所有權移轉時，除當事人有禁止轉讓房屋之特約外，應推定基地出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人；房屋受讓人與基地所有人間，仍有租賃關係存在。可知租用基地建築房屋，其租賃權並無禁止轉讓之法律限制，亦非客觀上不能之給付。而租賃權之轉讓契約係指原承租人將租賃權轉讓予他人，由受讓人為承租人而與出租人成立租賃關係，原承租人則脫離租賃關係之契約，該契約若由原承租人與受讓人簽訂，除民法第四百二十六條之一就租用基地建築房屋另有規定外，自須得出租人之同意，否則對出租人不生效力。此與租賃債權之讓與，僅需由讓與人或受讓人將其讓與事實通知出租人，尚屬有間。依國有財產法第四十二條第四項規定為健全租賃管理作業而授權財政部擬訂報請行政院核定發布之國有非公用不動產出租管理辦法第三十七條第一項規定：承租人轉讓其租賃權，應先經出租機關同意等文義，僅係揭櫫此一法理，同辦法第三十八條第一款規定亦係揭櫫房屋與該基地租賃權不可分離之法旨，並非於國有財產法第四十二條規定外就租賃權另加限制。原審認原承租人與受讓人所簽訂租賃權之轉讓契約，違反同辦法第三十七條第一項、同辦法第三十八條第一款規定，即係違反法律禁止規定，而屬民法第二百四十六條第一項規定給付不能，於原承租人與受讓人間應為無效，其見解自有可議。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。 | ||