本欄將針對實務常見之重要爭議 與您分享
| 標題 | 區分所有權人同意提供建築物作為社區公共空間之約定之效力 | ||
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| 日期 | 2013-05-25 | 類別 | 民事類 |
| 內文 | 最高法院101年度台上字第1834號民事判決要旨
按區分所有建築物係由專有部分與共有部分構成。所謂共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物，此觀民法第七百九十九條第二項後段、公寓大廈管理條例第三條第二款、第四款之規定自明；諸如樓梯間、電梯間、公共走廊、共用之排水空調設備、各種配線及配管設備等是。施設共用機電之管道間及其設備，係屬有固定使用方法，並屬區分所有人生活利用上不可或缺之共用部分，依公寓大廈管理條例第七條規定，非但不得獨立使用供作專有部分，且亦不得為約定專用部分，應非不得認其為法定（當然）共有（用）部分。本件系爭建物登記主要用途為社區辦公室，有建物測量成果圖及建物登記謄本所載足稽。觀之卷附新○國委託代管合約書第二十二條約定：「本社區內公共設施（設於Ｂ１棟之Ｂ１Ｆ、１Ｆ、２Ｆ，三個樓層內部）由乙方（指受託人十○公司）吸收其面積，不列入甲方（指委託人承購戶）之公共面積坪數內」等旨；被上訴人並於原審更審前就系爭建物一樓交誼廳、管理服務台、閱讀區、泡茶區、廁所及地下一樓電梯出入口通道、機電室部分，已同意供社區住戶使用，為原審認定之事實，復有被上訴人提出之該樓平面示意圖可稽。果爾，上開電梯通道、機電室等是否屬於法定（當然）共有（用）部分，及被上訴人應否受其同意使用標的之拘束，均與其得否請求上訴人返還占有物乃至系爭建物全部之判斷攸關，暨系爭建物得獨立使用供作專有部分為何，有待釐清。原審未遑詳查究明，遽以前揭情詞為上訴人不利之認定，已嫌速斷。
次按民法上之法律行為，有債權行為與物權行為，除法律有特別規定外，前者於特定人間發生法律上之效力，後者於以公示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律上之效力。如其約定占有標的物等法律事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力。又九十八年七月間施行之民法第七百九十九條之一第四項規 定：「區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束。其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同。」於施行前，非不得以之為法理而予以適用。查被上訴人之前手十○公司售屋時，同意提供系爭建物作為上訴人房屋所屬社區聯合大廈之辦公室等公共空間使用，乃原審所確定。上訴人一再抗辯：系爭建物遭法院拍賣時，查封筆錄及拍賣公告皆標示使用現況及用途，任何人均可查知，被上訴人由 拍賣程序買受該建物，不得諉為不知，況被上訴人之法定代理人為社區住戶，明知十○公司與社區全體住戶約定提供系爭建物作為公共設施，被上訴人仍願買受，自應受該約定之拘束等情；聯○大廈管理委員會於九十五年間致函被上訴人載稱：「拍賣筆錄記明該建物之使用現況及用途，並於拍賣公告註明『拍定後不點交』」之語；前開第一六七一號確定判決敘載：「依買賣契約被告（指十○公司）應提供予原告張○珠免費使用之『含二十二項 休閒設施的七○○坪專用俱樂部』，應係如附表所示建物之公共設施」、「被告並曾履行該協議將如附表所示建物交付原告新○國管委會管理」等情事（見一審卷(一)一六七、六七一至六七二頁、卷(二)三八至三九頁及原審重上字卷一八五頁）。倘若非虛，上訴人與十○公司間如有使用權之約定事項，該公司非不負有提供系爭建物作為公共設施使用之義務，倘為該公司後手之被上訴人所明知或可得而知，即難謂係善意受讓人，能否遽認被上訴人不受其拘束，亦非無研求之餘地。 | ||