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| 標題 | 定有期限之租賃若不續租須明示表示 | ||
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| 日期 | 2013-04-25 | 類別 | 民事類 |
| 內文 | 最高法院101年度台上字第1398號民事判決要旨 按租賃定有期限者，依民法第四百五十條第一項規定，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。而基於私法自治、契約自由及意思自主等原則，租賃期限得經當事人合意予以延長，固不待言。縱令當事人未曾合意延長期限，倘有「租賃期限屆滿後承租人仍為租賃物之使用收益」及「出租人不即表示反對之意思」之情形，因多半已得推認出租人意欲繼續租賃契約，且可避免承租人陷於不安定之窘境，同法第四百五十一條特別規定將之視為以不定期限繼續契約，以防無益之爭論並保護承租人（該條立法理由及本院五十五年台上字第二七六號判例意旨參照）。準此，定有期限租賃之出租人不欲續租者，須於訂約時、期限屆滿前或屆滿後，向承租人具體、明白表示期滿後不再續租或續租應另訂租約之反對意思，使承租人有所預期，且不得任由承租人繼續為租賃物之使用收益。至出租人僅就定期租賃原已具有之法律效果為重申之約定，尚不發生阻止續約之效力。本件依系爭租約第二條前段約定，係為期八年之定期租賃，乃原審確定之事實。而該條中段所稱「期滿經雙方同意得重新訂定租約續租」，無非定期租賃契約原有法律效果之重申，並未具體、明白表示期滿後不再續租之意思，自不能排除民法第四百五十一條規定之適用。至該條後段：「如甲方（被上訴人）不同意續租或乙方（上訴人）未續租，乙方願放棄地上物所有權，並由甲方處置」，及第十條：「租賃期滿或租賃關係終止三十日內，乙方應將房屋連同承租使用未建屋之土地謄空……」等約定，係針對未續租時雙方權利義務之約定，尚不影響第二條中段約定之性質。原審見未及此，遽以上揭中段約定已生阻止續約之效力為由，認定被上訴人任由上訴人於租期屆滿後仍為租賃物使用收益之所為，不能適用民法第四百五十一條規定而發生擬制以不定期限繼續契約之效力，依上說明，自有違誤。又系爭租約倘已更新為不定期限契約，被上訴人是否合法終止該租約一節，未經原審調查審認，亦屬難昭折服。且原審既已認定系爭租約之八年租期計至九十六年五月二十八日屆滿，則依民法第四百五十條第一項規定，該租賃關係於是日即已消滅。乃原審又謂「應認系爭租約已於九十六年五月二十九日終止」云云，更見矛盾。此外，系爭土地之租賃關係是否繼續，攸關上訴人使用系爭土地是否應支付對價及其性質，被上訴人非不得依訴之客觀合併方式，為訴之變更或追加請求，本院均無從自為裁判。上訴意旨，指摘原判決於其不利部分為不當，求予廢棄，非無理 | ||