本欄將針對實務常見之重要爭議 與您分享
| 標題 | 租地建屋未約定租期與地上權未定有存續期限性質不同 | ||
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| 日期 | 2025-02-03 | 類別 | 民事類 |
| 內文 | 最高法院113年度台上字第2170號民事判決要旨
㈠按租地建屋契約，係以承租人建築房屋使用為目的，非有相當期限不能達其目的，當事人雖未明定租期，參諸88年增訂民法第449條第3項，為保障承租人權益與避免有礙社會經濟，使其免受租期限制之規範意旨，及依契約之目的，探求當事人之真意，應解為定有租賃至房屋不堪使用時為止之期限。原審本其採證、認事及解釋契約之職權行使，綜合相關事證，合法認定系爭租約為租地建屋契約，未約定租期，於原建物達不堪使用之狀態時租期本應屆至，惟經承租人改建房屋仍為系爭土地之使用收益，李0理基於分管協議繼續收取地租未即表示反對，依民法第451條規定，視為以不定期限繼續契約，且應解為雙方約定有至系爭房屋不堪使用時為止之期限。系爭房屋迄今現況無明顯裂痕、維護良好，以通常使用判斷，未達不堪使用狀態，租期尚未屆滿，上訴人不得依土地法第103條第1款規定收回土地，因而為上訴人先位之訴不利之判斷，於法並無違誤。
㈡次按土地所有人或地上權人得於地上權成立後，於存續期間逾20年或地上權成立之目的已不存在時，請求法院酌定其存續期間者，仍以未定期限之地上權為限。此觀民法第833條之1規定文義自明。蓋地上權係以使用土地為目的之權利，土地上之建築物或工作物滅失，原則上不影響地上權之存續，當事人於設定地上權時，有約定存續期間者，固從其所定，倘未定存續期間，恐使地上權永久存續。為達以建築物或工作物為土地利用之目的，發揮其經濟效益，兼顧土地所有人與地上權人之利益，乃明定當事人得依該規定請求法院斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等因素，酌定其存續期間或終止地上權。然系爭租約為租地建屋契約，定有承租土地至系爭房屋不堪使用時為止之期限（不確定期限），而非未定期限，與前開地上權未定有存續期限者間，二者性質殊異，自無從比附援引或類推適用民法第833條之1規定，進而認當事人得據以請求法院酌定租約之存續期間甚或終止租約。又按契約成立生效後，基於契約嚴守原則，當事人本應遵從該契約之內容或本旨而履行，若非契約成立當時之基礎、背景或環境等一切客觀情事其後發生異動，非當事人所能預料，依其原有效果顯失公平者，無適用民法第227條之2第1項規定請求法院命增、減給付，或變更原契約效果之餘地。本件系爭租約於系爭房屋改建承租人仍為系爭土地之使用收益，李0理明知房屋改建情事仍繼續收取租金不即表示反對之意思，視為以不定期限繼續租約，系爭房屋迄今未達不堪使用狀態，則系爭租約繼續存在，係上訴人自己行為所致，並無不能預料情形，上訴人自不得主張情事變更原則，請求法院酌定系爭租約之存續期間。原審以系爭租約定有期限，無從類推適用民法第833條之1規定，由法院定不同之租賃存續期間，因而就上訴人備位之訴請求酌定系爭租約存續期間至111年1月1日為止部分為不利之判決，理由雖有未盡，結論並無不同，仍應予以維持。 | ||