本欄將針對實務常見之重要爭議 與您分享
| 標題 | 強制執行不動產事件關於凶宅瑕疵擔保責任有無之相關認定 | ||
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| 日期 | 2024-03-23 | 類別 | 民事類 |
| 內文 | 最高法院109年度台抗字第1362號民事裁定要旨
按當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議，強制執行法第12條第1項前段定有明文。此項聲明異議，係於執行程序中向將來排除違法執行處分之手段，並非於執行程序終結後溯及排除違法執行之效果，故撤銷或更正強制執行之處分或程序，惟在強制執行程序開始後、終結前始得為之，若強制執行程序一經終結，即不許執行法院撤銷或更正原處分或程序。不動產之拍賣程序，依強制執行法第97條、第98條規定，係以拍定人繳足價金，領得執行法院所發給權利移轉證書而取得該不動產所有權為終結，縱有瑕疵，仍無再許當事人或利害關係人就該不動產拍賣執行程序聲明異議之餘地，執行法院亦不得更以裁定撤銷已終結之拍賣執行程序，即使予以撤銷，該撤銷裁定亦屬無從執行。次按不動產查封時，書記官應作成查封筆錄；拍賣不動產，應由執行法院先期公告；查封筆錄及拍賣公告應載明不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形、調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項，強制執行法第77條第 1項第2款、第81條第1項、第2項第1款規定甚明。
又強制執行法上之拍賣仍應解為買賣之一種，並以拍定人為買受人，以拍賣機關代債務人為出賣人。而拍賣物買受人依強制執行法第69條、第 113條規定，就物之瑕疪無擔保請求權，故就上開足以影響應買人承買意願之重大資訊，執行法院應依同法第77條之1 規定詳為調查不動產現況，於拍賣公告上為詳實之記載，充分揭露資訊使應買人知悉、注意，以利其決定是否應買或願出之價額，俾維債權人、債務人之權益，確保拍賣之正當性及實效性。是拍賣之不動產究否發生非自然死亡事件，即是否俗稱之「凶宅」，執行法院應詳為調查，不得僅憑空泛之傳聞而逕予記載於查封筆錄或拍賣公告。如執行法院於現況調查之際，疏未依通常調查之方法為調查，或於調查後未於拍賣公告中載明，致拍賣公告之記載與不動產現況不符，拍定人於領得執行法院發給之權利移轉證書後，應自行負擔瑕疵存在之危險，仍不得以拍定不動產存在此物之瑕疵，聲請撤銷拍賣執行程序。原裁定以再抗告人已領得系爭證書，系爭拍賣程序已終結，以前揭理由維持第15號裁定，經核於法並無違誤。再抗告論旨以：系爭房地未交付難以發現瑕疵，拍定人領得權利移轉證書仍得聲明異議，執行法院未依強制執行法第77條之1、第81條第2項規定，盡調查之能事，於拍賣公告明確記載系爭房地為凶宅，債權人及債務人均未據實陳報使用情形，該不利益不應歸於拍定人，原裁定適用上開法規顯然錯誤等詞，聲明廢棄，非有理由。 | ||