本欄將針對實務常見之重要爭議 與您分享
| 標題 | 公寓大廈之法定空地分管協議與訴請返還相關認定 | ||
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| 日期 | 2024-02-15 | 類別 | 民事類 |
| 內文 | 最高法院109年度台上字第1163號民事判決要旨
一、關於廢棄改判部分（即返還占用土地部分）：
按公寓大廈之法定空地如經分管協議或約定由特定區分所有權人專用，而該特定區分所有權人未依約定方法使用，其他區分所有權人雖得請求其除去違反約定使用之結果，但在專用約定或分管協議依法終止前，該特定區分所有權人既仍有使用之權利，其他區分所有權人尚不得請求返還該法定空地。查系爭大廈區分所有權人會議以系爭決議，約定由177號建物區分所有權人專用系爭法定空地，而上訴人係因向177號建物所有人張0淑承租該建物，取得系爭B 土地之直接占有，為原審確定之事實。則被上訴人雖得請求上訴人除去違反約定使用系爭法定空地之結果，惟上訴人依其與張0淑之承租關係，仍有使用該法定空地之權利，被上訴人在系爭決議效力解消前，尚不得請求上訴人返還。乃原審未斟酌及此，遽命上訴人將所占用之系爭B 土地返還予被上訴人及其他全體共有人，自有未洽。上訴論旨，指摘原判決此部分為不當，求予廢棄，非無理由，應由本院基於原審確定之事實，自為改判，駁回被上訴人該部分之第二審上訴。
二、關於駁回上訴部分（即拆除地上物部分）：
按公寓大廈共用部分之法定空地，若非屬管理條例第7條各款規定之情形者，固得約定由特定區分所有權人專用而為約定專用權之客體，惟約定專用權人就該法定空地之使用，依同條例第15條第1項、第9條第2項、第3項規定，應依使用執照所載用途及規約使用，不得擅自變更，且不得違反管理條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定，而承租人對租賃物可使用之權利，不得大於出租人，約定專用法定空地之承租人，僅得在其出租人受上開法令限制之範圍內，為租賃物之使用，無從與該法定空地之共有人成立分管協議，若其未經共有人全體同意，在所承租之法定空地興建建物，自不得對其他共有人主張該建物有占用該法定空地之權利，此與管理條例第9條規範效力之性質為何無涉。原審本於認事、採證之職權行使，綜合相關事證，合法認定上訴人對系爭B土地無默示分管契約，其向張0淑承租177號建物，逾越張0淑對系爭法定空地專用權之範圍，興建系爭地上物，不得對被上訴人主張對系爭B土地有合法占有之權源，因以上述理由為上訴人不利之判決，經核於法洵無違背。 | ||