本欄將針對實務常見之重要爭議 與您分享
| 標題 | 公寓大廈之樓頂平台使用之法律性質相關認定 | ||
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| 日期 | 2023-03-18 | 類別 | 民事類 |
| 內文 | 最高法院105年度台上字第445號民事判決要旨
原審審理結果，以：兩造均係忠孝大廈之區分所有權人，系爭A等增建物坐落於系爭○○、○○號房屋之樓頂平台上；系爭R增建物則坐落於系爭○○號房屋之樓頂平台上，系爭A等增建物為三層樓之水泥磚造建物，作為房間使用；系爭R增建物則係附用編號P、Q上方之第三層水泥磚造建物，部分作為房間使用等情，為兩造所不爭。忠孝大廈之樓頂平台（下稱系爭樓頂平台），屬於該棟建築物之共同部分，依修正前民法第799條規定，推定為該大樓各層所有人之共有。忠孝大廈固為公寓大廈管理條例於84年6月30日施行前即已取得建造執照之房屋，惟依公寓大廈管理條例第55條第2項規定，須區分所有權人就樓頂平台已有由上訴人專用之分管約定，始不受該條例第7條各款不得為約定專用部分之限制。上訴人抗辯該增建物係71年間由首次購屋者或原始起造人建造，全體區分所有人有明示或默示由伊等專用云云，雖據提出屋頂平面圖、71年11月12日空照圖、72年9月12日台北市建築管理工程處（下稱建管處）違建查報案件明細表等證；然依該屋頂平面圖可知，系爭A等增建物及系爭R增建物，係忠孝大廈於70年間取得使用執照後增建之增建物。卷附之空照圖及建管處違建查報案件明細表，僅足證明各該增建物於71年11月12日前即已增建完成，尚不足以推論各該增建物係首次購屋者或原始起造人透過建商協助建造，且經當時共有人明示或默示同意。證人吳0菱證述：伊於74年間向訴外人梁炤買受系爭○○號○樓房屋、84年出售予賴0喬，購買時即有頂樓加蓋三樓，期間並無其他住戶向伊抗議頂樓違法加蓋，要求拆除；證人賴0喬證述：伊向吳0菱購買該房屋，住了一年多，連頂樓上面建物一起賣給黃0桂，期間並無住戶抗議，頂樓加蓋是違建，要求拆除各等語，僅足證明系爭A等增建物於證人吳0菱74年買受系爭○○○號○樓房屋前已存在，及賴0喬將該增建物之事實上處分權一併出售予黃0桂，且彼等居住期間並無住戶抗議拆除該增建物之單純沉默而已，尚難推論其他區分所有權人與系爭○○○號○樓房屋所有人間，已達成由系爭○○○號○樓房屋所有人專用系爭A等增建物之明示或默示分管契約。至馮家書就附圖編號P、Q瞭望台有專用權，其因該瞭望台之專用權，增加使用樓地板面積，繳納管理費較其他無專用權人為高，自屬正常。馮0書實際使用系爭○○號○樓房屋，含陽台、瞭望台及編號O、R部分之增建物面積，合計共二八○．二一平方公尺，折合約八四．七六坪，而其繳納使用費之使用坪數則僅六二坪，馮0書以其較其他區分所有權人繳納較多管理費，抗辯就系爭R增建物之樓頂平台有使用權云云，委不足採。依忠孝大廈取得使用執照時之「建築技術規則設計施工篇」第99條規定，忠孝大廈應設置樓梯通達可供避難使用之樓頂平台，且該平台不得建造其他設施。忠孝大廈之各區分所有人豈有可能違反上開規定，同意特定共有人於系爭樓頂平台建造或設置妨礙避難使用之工作或設施。系爭A等增建物及系爭R增建物，均屬違反建築法規之建物，有卷附之72年9月12日建管處違建查報案件明細表可稽，上訴人抗辯系爭忠孝大廈區分所有權人就系爭樓頂平台，約定同意由上訴人建造系爭違章建築物之專用權云云，無足憑採。
按各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求，民法第821條前段定有明文。共有人未經其他共有人同意而就共有物之全部或特定一部分，任意占有收益，即屬侵害其他共有人之權利，其他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分。系爭A等增建物占有系爭○○、○○號房屋之樓頂平台，系爭R增建物占有系爭○○號房屋之樓頂平台，均係未經約定專用所為之無權占有，從而被上訴人請求黃0桂、馮0書分別拆除系爭A等增建物、系爭R增建物，並將上開樓頂平台返還被上訴人及其他共有人全體，洵非無據，應予准許。為其心證之所由得，並說明兩造其餘攻擊防禦方法不予審究之意見，因而維持第一審就各該部分所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，於法並無不合。
按意思表示有明示及默示之分，前者係以言語文字或其他習用方法直接表示其意思，後者乃以其他方法間接的使人推知其意思。至若單純之沈默則與默示之意思表示不同，除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得即認係默示之意思表示。又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分由特定共有人使用，除別有規定外，固可認為共有人間已合意成立分管契約，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。反之，如建商與各承購戶未有共用部分由特定共有人使用之約定，而逕將共用部分違規加建，交由特定共有人使用時，自不得僅因承購戶買受房地未有異議，即推論默示成立分管契約。查系爭樓頂平台係忠孝大廈建築物之共用部分，系爭A等增建物係三層樓之水泥磚造建物，作為房間使用；系爭R增建物則係附圖編號P、Q上方之第三層水泥磚造建物，部分作為房間使用，均係忠孝大廈於70年間取得使用執照後所增建，忠孝大廈之建商與各承購戶並未約定由系爭○○○號○樓房屋、系爭○○號○樓房屋之所有人依序專用系爭A等增建物、系爭R增建物，甚且於72年間即經檢舉查報為「違建」等情，既為原審合法認定之事實，則其謂難認忠孝大廈之其他區分所有權人有何同意系爭○○○號○樓、系爭○○號○樓房屋所有人使用各該違建之默示意思表示，不能認共有人間已合意成立分管契約，於法並無不合。次查依忠孝大廈取得使用執照當時有效之「建築技術規則設計施工篇」第99條之規定，僅指五層以上之建築物，應設置之屋（樓）頂平台，其面積不得小於建築面積之二分之一，並不得在該面積範圍內建造其他設施之意，非謂未取得樓頂平台專用權之人，即可在樓頂平台上興建小於建築面積二分之一之建物之意。 | ||