本欄將針對實務常見之重要爭議 與您分享
| 標題 | 律師:房屋買賣之不完全給付與債務不履行責任之認定 | ||
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| 日期 | 2022-06-25 | 類別 | 民事類 |
| 內文 | 最高法院106年度台上字第106號民事判決要旨
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對於消費者所負之義務不得低於廣告內容，消費者保護法第22條(按係修正前)定有明文。消費者因信賴廣告內容，而與企業經營者簽訂之契約，雖無廣告內容記載，企業經營者所負之契約責任應及於該廣告內容。查上訴人將興建同批集合式住宅取名為「優泉小鎮」，於推出建案時刊載系爭溫泉文宣，並註記溫泉開發許可字號為基府工水貳字第000號等語，另於系爭溫泉管理使用約定：優泉小鎮溫泉水井之所有權、水權和建物及基地為上訴人所有，使用該溫泉水井之用戶，需按使用量支付溫泉水費及管理費，上訴人就該溫泉水井並有調配溫泉水量之權利等語，有系爭廣告文宣內容及溫泉管理使用約定可憑，並為兩造所不爭執。參諸溫泉法第3條第1項第1款明定溫泉指符合溫泉基準之溫水、冷水、氣體或地熱（蒸氣），而溫泉標準業就溫泉法所定地下自然湧出或人為抽取溫水、冷水、氣體或地熱（蒸氣）之溫度、泉質詳為規定，則溫泉係指合於溫泉標準之「溫水、冷水、氣體或地熱（蒸氣）」本身，而非輸送溫泉之管路及溫泉使用設備，系爭房屋如僅架設輸送溫泉之管路、溫泉使用設備，但無供應溫泉，自與廣告內容有間。系爭買賣契約就系爭房屋已約定除有輸送溫泉之管路及（露天風呂等）溫泉使用設備外，尚應供應溫泉。上訴人於92年3月間交付系爭房屋；於99年7月5日始取得溫泉水權狀，嗣於101年4月9日完成變更及取得溫泉廢污水排放許可，惟尚未取得溫泉經營許可，此為兩造不爭執，參酌基隆市政府99年8月17日基府工水貳字第00號函覆：「取得溫泉水權僅代表申請人可依規於核定水量內自溫泉井取用溫泉水，如申請人取用溫泉水後要供應他人使用，尚須依規定申辦『溫泉經營許可』（含取供設備及管線）…」等語，被上訴人主張不論上訴人是否收取費用，其取用溫泉水供應他人使用即需取得溫泉經營許可，核屬有據。被上訴人於100年12月2日催告上訴人於函到二十日後提供符合買賣契約及售屋廣告所示之溫泉水，上訴人迄原審言詞辯論終結，仍未提出合法溫泉水供被上訴人使用，未依債務本旨為給付，構成不完全給付，自應負損害賠償責任。上訴人辯稱該缺失並非存在於房屋本身，提供溫泉水僅為系爭買賣契約之附隨義務，不構成不完全給付云云，洵非可採。次依「溫泉取供事業申請經營許可辦法」規定須符合一定之程序及要件始得取得溫泉經營許可，上訴人自陳應取得218戶之土地使用同意書，目前取得約150張同意書等語，而上訴人未能證明其已催告被上訴人出具土地使用同意書而未獲置理或被上訴人出具土地使用權同意書，其即取得溫泉經營許可，其抗辯未能取得使用溫泉經營執照，係因被上訴人未出具土地同意書所致，不可歸責於上訴人云云，自非可採。末按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事訴訟法第222條第2項定有明文。查被上訴人所受之損害為系爭房屋未能合法使用溫泉水所生之價值減損，以系爭社區房屋有溫泉與無溫泉之價差為據。原審以上訴人於系爭社區內另規劃「無溫泉使用」之住宅，其與有溫泉住宅之價差為每坪一萬元，參酌上訴人與同批集合式住宅「優泉小鎮」其他住戶之相類似訴訟，對價差為每坪一萬元，不為爭執或與對造達成簡化爭點協議，認該價差為每坪一萬元。準此，系爭一號、五號房屋之登記總面積（含附屬建物）為255.91平方公尺、251.51平方公尺，有建物所有權狀存卷可考，換算坪數計算，被上訴人乙、甲依民法第227條第1項規定請求上訴人賠償77萬4100元、76萬800元，及均自起訴狀繕本送達之翌日101年3月28日起算之法定遲延利息，為有理由，應予准許等詞，為其心證之所由得。因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，經核於法並無違誤。
按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227條第1項定有明文。不完全給付之情形可能補正者，債權人可依遲延之法則行使其權利；如其給付不完全之情形不能補正者，則依給付不能之法則行使權利。被上訴人向上訴人買受之系爭房屋，除有輸送溫泉之管路及（露天風呂等）溫泉使用設備外，尚應供應溫泉。上訴人於98年3月間交付系爭房屋，未提出契約所定之溫泉水供被上訴人使用，未依債務本旨為給付，構成不完全給付。經被上訴人於100年12月2日催告後，迄原審言詞辯論終結即104年5月27日仍未能補正，且可歸責於上訴人，為原審所認定，堪認上訴人就其瑕疵給付已無法補正，被上訴人自得依民法第227條第1項、第226條第1項規定請求上訴人賠償未提供溫泉水所受之損害。原審因以上揭理由而為上訴人不利之判決，經核於法並無違誤。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實、解釋契約之職權行使，暨其贅述而與判決結果不生影響者，指摘原判決不當，聲明廢棄，不能認為有理由。 | ||