本欄將針對實務常見之重要爭議 與您分享
| 標題 | 租佃爭議與三七五減租條例之租約效力認定 | ||
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| 日期 | 2020-07-19 | 類別 | 民事類 |
| 內文 | 最高法院107年度台上字第2356號民事判決要旨
按為扶植自耕農及自行使用土地人，以農地農有、農地農用為最高指導原則，政府乃於36年3月20日以從字第00000號訓令規定佃農應繳之耕地地租，依正產物千分之三百七十五計算，38年4月14日公布實施「臺灣省私有耕地租用辦法」，並陸續訂定「臺灣省私有耕地租用辦法施行細則」、「臺灣省辦理私有耕地租約登記注意事項」、「臺灣省推行三七五減租督導委員會組織規程」及「臺灣省各縣市推行三七五減租督導委員會組織規程」等法規，以貫徹三七五減租政策。嗣為確保推行三七五減租已獲得之初步成果，即於40年6月7日制定公布減租條例，作為法律依據。該條例係為延續前已明訂之三七五減租政策而制訂之法律，故在該條例施行後，所有耕地租賃事項，均應一體適用。是系爭租約雖於減租條例施行前訂立，迄減租條例公布施行後，系爭租約仍然存續，則關於耕地租賃事項，應適用該減租條例之規定。
次按耕地三七五減租條例第16條第1項，所謂承租人應自任耕作，係指 承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列。又承租人固非不得在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，藉供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的。如所建房屋係供居住之用，即與農舍有間。同條第2 項規定承租人違反應自任耕作之規定時，原訂租約無效。所謂無效，係當然無效，並不待出租人主張，即當然向後失其效力。系爭耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，不因出租人明知承租人未自任耕作土地而仍繼續收租，或於原訂租約租期屆滿後依減租條例換訂租約，即使原已無效之租約恢復其效力。查系爭地上物係系爭租約承租人鄭生為解決自己家族實際居住問題而起造，及其後續為改建、增建，並非僅以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，且除系爭租約外，出租人、承租人雙方並未另成立租地建屋契約等情，為原審認定之事實。承租人既有不自任耕作情事，原訂租約無效，不因陳O普仍繼續收租，或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，即使原已無效之租約恢復其效力。 | ||