本欄將針對實務常見之重要爭議 與您分享
| 標題 | 耕地三七五租約無效收回耕地時，有無調解/處前置程序之適用 | ||
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| 日期 | 2020-07-10 | 類別 | 民事類 |
| 內文 | 最高法院105年度台上字第2239號民事判決要旨
按依減租條例第二十六條規定，耕地租佃發生爭議事件，在起訴前，應經該管耕地租佃委員會之調解、調處程序；非經調解、調處，不得起訴，乃採強制調解、調處及調解、調處前置主義。旨在使出租人與承租人間因耕地租佃所發生之紛爭，能由耕地所在地，且較易明瞭實際情形之耕地租佃委員會，查明真象，依據法令循一定程序而為適當之處理，期使行政部門與司法機關相互合作，以貫徹土地政策之推行，並利於發現真實，俾租佃爭議得以妥適獲得合理解決，藉杜紛爭，減輕訟案及促進業佃和諧與保護佃農權益。此為起訴所必備之要件，如有違背，法院應以裁定駁回之（民事訴訟法第二百四十九條第一項第六款參照）。
所謂租佃爭議，係指出租人與承租人間因租用耕地所發生之一切爭議而 言，舉凡租期屆滿、違法轉租、積欠租金、不自任耕作、返還租賃物、應付違約金或損害金，以及租賃關係之存否所發生之爭議均屬之。如出租人基於承租人不自任耕作等原因致原訂租約失效而使承租人成為無權占有者，仍不失為租佃爭議。此與地主與佃農間本無租佃關係存在，僅因佃農單純侵奪占有之無權占有，截然有別。否則在地主與佃農本有租佃契約之情形下，出租人如欲收回耕地，僅須主張本於租約失效後之無權占有，即可謂非租佃爭議，而得規避減租條例第二十六條所定起訴前應經調解、調處程序之適用，則該條規定豈非形同虛設？
本件被上訴人起訴主張其與上訴人蔡O田、蔡O篡及其餘上訴人之被繼承人蔡O霖訂有耕地三七五租約，因承租人即上訴人逾越租賃範圍占有，且未自任耕作，依減租條例第十六條規定原訂租約失效，請求上訴人拆屋還地及返還不當得利，乃原審所確定之事實（見原判決第2頁）。如果無訛，能否謂兩造間非就租佃關係存否發生爭議，而無減租條例第26條之適用？即非無疑。原審見未及此，遽以被上訴人並非根據耕地租佃關係而請求，本件無減租條例應先行調解調處規定之適用云云，逕為實體上不利於上訴人之判決，依上說明，自有可議。
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