本欄將針對實務常見之重要爭議 與您分享
| 標題 | 土地及土地上房屋所有人不一有無民法425條之1適用? | ||
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| 日期 | 2019-10-22 | 類別 | 民事類 |
| 內文 | 最高法院106年度台上字第2086號民事判決要旨
按土地及其土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，修正後民法第425 條之1定有明文，而在上開條文修正前，本院48年台上字第1457 號判例亦闡釋「土地及房屋同屬一人」，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷「土地承買人」默許「房屋承買人」有繼續使用該土地之租賃關係存在。乃因同屬一人情形時，土地所有人無從與自己所有之房屋約定使用權限，倘因而異其所有人，基於房屋一般價值甚高及其既有之使用權保護之考量，為調和土地與建物之利用關係，乃承認在房屋得使用期限內，有租賃關係存在。惟若房屋與土地原異其所有人，房屋所有人係基於一定法律關係使用土地者，僅生土地受讓人是否繼受該法律關係之問題，自無關民法第425條之1規定之適用。而於房屋共有人數除與土地相同之共有人外，尚有其他共有人之情形，該其他房屋共有人與土地所有人間之法律關係為何，同應視彼此間之約定而定，於土地或房屋先後讓與時，依上說明，僅生受讓人是否繼受該法律關係之問題。查系爭房屋係黃0隱出資興建，建造時，土地登記為被上訴人黃0根所有，黃0隱死亡後，系爭房屋由兩造等繼承人因繼承而公同共有，系爭土地則輾轉由同為黃0隱繼承人之黃0益 、上訴人取得，其餘房屋共有人均未曾為土地所有人或共有人等情，為原審所認定。則於黃0隱死亡時，兩造等繼承人除繼承系爭建物外，併繼承黃0隱使用系爭土地之法律關係，其後土地之轉讓自非屬民法第425條之1所稱土地及房屋「同屬一人」之情形。而黃0隱與當時土地所有人黃0根間之約定為何？黃0隱死亡後，該法律關係是否由兩造等繼承人繼承？上訴人為繼承人之一，其於83年間取得土地所有權後，未曾就該建物占有土地為反對之意思，仍與其他建物共有人共同使用該建物，則其是否有繼受該法律關係之默示？乃原審俱未究明，即逕適用民法第425條之1 之規定，而為不利上訴人之論斷，自屬違背法令。 | ||