本欄將針對實務常見之重要爭議 與您分享
| 標題 | 拍賣或承受租賃標的後原出租人得否對承租人請求終止租約 | ||
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| 日期 | 2018-07-29 | 類別 | 民事類 |
| 內文 | 最高法院105年度台上字第1077號民事判決要旨
按學說上基於公平理念之訴訟上誠信原則而產生之爭點效理論，因其並非法院就訴訟標的所為之判斷，不具有判決實質之確定力（既判力），自須判決理由之判斷具備「於同一當事人間」、「非顯然違背法令」、「當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷」、「該重要爭點，在前訴訟程序已列為足以影響判決結果之主要爭點，並經兩造各為充分之舉證及攻防，使當事人為適當完全之辯論，由法院為實質之審理判斷」及「兩造所受之程序保障非顯有差異」者，始足當之。2717號事件當事人為曾0爵與被上訴人、李0源，與本件當事人不同，原審認本件應受2717號事件判決爭點效拘束，所持法律見解已非無可議。且上訴人於977號事件中係主張受讓曾0爵解除系爭協議書後之不當得利、回復原狀債權，與本件上訴人主張受讓自亞0公司之不當得利返還請求權及侵權行為損害賠償請求權之基礎事實，迥不相同，原審未說明本件何項爭點應受977號事件爭點效拘束，亦嫌疏略。又上訴人就其所請求之搬遷補償費120萬元部分，除依不當得利法律關係為主張外，亦以亞0公司向林0峰二人承租系爭房屋，約定亞0公司搬遷時，林0峰二人願給付亞0公司250萬元，因林0峰二人擅將系爭房屋售予林0衡二人，被上訴人竟與林0峰二人簽立遷讓契約受領搬遷費用，致亞0公司未能代位林0峰二人向林0衡二人請求尾款，受有損害，被上訴人與林0峰均係亞0公司不能取得搬遷補償費之加害人，而依侵權行為規定請求被上訴人賠償該120萬元云云，核係其重要攻擊方法，原審恝置不論，復未說明何以不足採之理由，尤不無判決不備理由之違法。
又出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在，民法第425條第1項定有明文。則出租人於租賃物交付後，其租賃物所有權讓與第三人者，原租賃契約即移轉存在於受讓人與承租人間，原出租人之地位當然由受讓人承受，而不得更行終止租約（本院二十六年上字第三六五號判例參照）。系爭房屋原為被上訴人所有，被上訴人於九十一年六月十九日與亞0公司簽訂租賃契約，出租系爭房屋予亞0公司，系爭房屋及其基地於九十五年三月十五日經柯0公司於強制執行程序中承受，乃為原審確定之事實，而執行法院之拍賣或承受，性質上屬於民法上買賣之一種，則自柯0公司承受後，被上訴人是否仍為上開租賃契約之出租人，而得為終止租約表示？尚待釐清，原審未說明所憑論據，遽以被上訴人於同年五月十八日對亞0公司為終止租約表示，亞0公司自租約終止後，已無使用收益系爭房屋之權利，即令被上訴人自同年九月十三日起拒絕亞0公司進入系爭房屋，亦無不法侵害亞0公司經營權等詞，而為不利上訴人之認定，不惟速斷，並有判決不備理由之違法。 | ||