桃園律師案例租賃契約之保留終止權之約定條款之效力與認定

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標題租賃契約之保留終止權之約定條款之效力與認定
日期2017-12-30類別民事類
內文
最高法院105年度台上字第639號民事判決要旨
    按租賃契約經合法成立,並已交付租賃物而開始履行者,得以合意終止或行使終止權方式,使之消滅。契約之合意終止與終止權之行使性質不同,效果亦異。前者為契約行為,即以第二次契約終止第一次契約;後者為單獨行為,其發生效力與否,端視有無法定或約定終止原因之存在,既無待他方當事人之承諾,更不因他方當事人之不反對而成為合意終止。又所謂保留終止權之約定,仍屬由一方行使終止權之約定,自與雙方合意終止契約之概念互不相容。查系爭租約第七條第四款約定:「本契約租賃期限未滿,一方擬解約或是否續租時,須經對方之同意且提前六個月告知對方」,即一方解約(終止)須經他方同意,似與由一方行使終止權之「保留終止權」概念未盡相符。其究屬行使終止權或合意終止之約定?攸關法律效果之不同,自有詳究之必要。原審未遑詳查究明,遽謂上開約定係有關終止權保留之約定,已有可議;而其先謂兩造已於一○二年六月二十九日達成終止系爭租約之合意,復適用其所謂「終止權保留」之上開約定,究何所指,亦費詞猜。
    次按解釋契約,應於文義上及論理上詳為推求,以探求當事人立約時之真意,並通觀契約全文,斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料,本於經驗法則及誠信原則,以為判斷之基礎,不能拘泥字面或截取書據中一二語,任意推解致失其真意,尤應避免因解釋契約致生輕重失衡等不合理之情況。查系爭租約第六條第二款約定:「契約期限內乙方(指莊○學)解約應付甲方(指被上訴人)一百五十萬元整,且一切設施全歸出租人所有,不得要求出租人補償任何費用」,準此,承租人於期限內任意解約(終止)者,似僅須支付一百五十萬元違約處罰。乃原審認上訴人經被上訴人同意終止租約時,須依第七條第四款約定給付六個月租金共計一百九十萬元,二者輕重顯然失衡。則系爭租約第六條第二款及第七條第四款約定之真意為何?尤待釐清。原審未詳為推求,遽准被上訴人給付租金一百九十萬元之請求,亦嫌速斷。