本欄將針對實務常見之重要爭議 與您分享
| 標題 | 買賣契約之履行與受讓能否對抗第三人？ | ||
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| 日期 | 2017-12-30 | 類別 | 民事類 |
| 內文 | 最高法院105年度台上字第587號民事判決要旨
原審審理結果以：系爭土地為被上訴人所有，有土地登記第一類謄本為證，上訴人雖辯稱：其先祖陳溪泉、陳王紅桃早簽訂系爭四十四年契約購買系爭土地，非無權占有云云，然為被上訴人所否認。按買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人。因此在二重買賣之場合，出賣人如已將不動產之所有權移轉登記與後買受人，前買受人縱已占有不動產，後買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物，前買受人不得以其與出賣人間之買賣關係，對抗後買受人。查依證人高○文及高○等證述情詞，縱可認系爭四十四年契約效力及於高○井、高○來、高○標等土地共有人，惟就當時未參與簽署之高○井（年十三歲）、高○來（年八歲）及高○標而言，並無法證明其已確知系爭四十四年契約之效力為何來而系爭土地所有權乃嗣後因繼承而由高○井等十二人及高○標、高○記等共有，並由高○井等十二人依土地法第三十四條之一第一項之規定而出售予被上訴人，參諸證人游○蓮及尤○等證言，僅可認被上訴人知悉系爭土地有他人占用但不知基於何權利而占有，況被上訴人曾向上訴人提起竊佔之刑事告訴，尚不能以系爭契約第六條約定由被上訴人自行排除第三人占有，逕認被上訴人於簽約時即已知悉系爭四十四年契約存在，遽謂其為惡意受讓人。又被上訴人既知悉系爭土地上有第三人房屋占用，且約定由其處理占用問題，勢必增加成本，則被上訴人以每坪新台幣五十萬元購買，顯係扣除處理占用費用後之價格，應屬合理，亦不能以同地段極小坪數之畸零土地成交價格與之相提並論，而逕謂其價格不合理或偏低。況高○井、高○來、高○標等人縱知悉系爭四十四年契約，但不能證明其等已將此事告知被上訴人，則上訴人所辯：被上訴人與高○標、高○井、高○來等共謀以不實買賣方式，排除其合法占有之權利，為權利濫用並違誠信原則云云，均不足採。且土地登記謄本並未顯示系爭土地有何限制物權登記，則被上訴人當無法藉此得知土地所有權行使有何限制，亦難謂被上訴人不知房屋所有人基於何權利占有之情與經驗法則相悖。另土地買主亦無告知其資金來源之義務，尚不得以被上訴人幕後金主有營造業者，逕認系爭契約非真正。衡以一般處理不動產糾紛實務，土地所有權人支付「搬遷費」以為違建戶遷移之條件，所在多有，無從憑以認定被上訴人於系爭契約簽訂時，已知悉系爭四十四年契約存在而為惡意買受人。則被上訴人依民法第七百六十七條第一項前段、中段之規定，請求無權占有之上訴人分別將系爭房屋拆除，並將土地返還被上訴人，應予准許。
又無權占有，依社會通念，可能獲得相當於租金之利益，並致土地所有權人受有損害，土地所有權人自得請求占有人返還相當於租金之不當得利。審諸土地法第九十七條第一項、第一百零五條規定，酌以系爭土地之位置、周遭環境、繁榮情形及使用土地可能之獲利等情形，認以系爭土地申報地價總價額年息百分之六為計算租金之基準，允為適當。則被上訴人依民法第一百七十九條前段規定，請求上訴人分別給付自一○○年八月二十六日起至返還土地之日止，相當於租金之不當得利，亦應准許等詞，為心證之所由得，並說明兩造其餘之攻擊防禦方法與判決結果不生影響，無一一論列必要，爰維持第一審所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴。經核於法並無違背。上訴論旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非有理由。
末查被上訴人簽立系爭契約時，不知系爭四十四年契約存在，並非惡意受讓人一節，為原審合法確定之事實，則原審認已取得不動產所有權之被上訴人不受上訴人與原地主所訂系爭四十四年契約效力拘束，與司法院大法官會議釋字第三四九號解釋所揭櫫善意第三人保護原則，尚屬無違。又依民事訴訟法第四百七十六條第一項之規定，第三審法院應以第二審判決確定之事實為判決基礎，故在第三審不得提出新攻擊防禦方法。上訴人於上訴本院後，始提出其先祖與原土地所有權人有使用借貸關係一節，乃新攻擊防禦方法，非本院所得審酌，併此敘明。 | ||