本欄將針對實務常見之重要爭議 與您分享
| 標題 | 漏水瑕疵、修繕房屋及解除契約請求權之行使 | ||
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| 日期 | 2017-07-18 | 類別 | 民事類 |
| 內文 | 最高法院105年度台上字第210號民事判決要旨
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：被上訴人於九十五年八月七日以五百十五萬元將系爭房地售予上訴人，並於同年月二十二日交屋。被上訴人於出售系爭房地前，曾委託國○公司就系爭房屋頂樓施作隔熱防水工程。上訴人於九十六年一月間，通知被上訴人系爭房屋臥室、浴廁等處之天花板有漏水情形，經被上訴人通知國○公司於同年二月六日修繕完畢，並開立系爭保證書。上訴人於同年三月間又發現系爭房屋有漏水情事，經國春公司於同年三月二十一日前往系爭房屋施作修漏工程，上訴人於同年八月間再次通知被上訴人系爭房屋有漏水現象，經被上訴人會同國○公司人員到場勘查，並以電話通知上訴人將於三小時內派員前往修繕，上訴人告以勿施工，請自台中返回後，速與上訴人聯絡。此後被上訴人即未再次修繕，而上訴人則於同年八月及九十七年十月間，先後以電話、存證信函通知被上訴人修繕房屋漏水，並向新北市永和區調解委員會申請調解。上訴人前曾以系爭房屋存有漏水瑕疵，依民法第三百五十九條規定解除契約為由，訴請被上訴人返還上述買賣價金，經法院以上訴人業已罹於民法第三百六十五條除斥期間為由，判決上訴人敗訴確定之事實，為兩造所不爭，堪信為真。系爭房屋經被上訴人委請國○公司修繕漏水後，仍有浴廁與次臥室間之共同壁於踢腳板交接處之壁癌，和次臥房天花板與燈具水漬等漏水情事，該漏水之可能原因係被上訴人前所委請他人施做之防水補強及斷水工程四周靠牆之防水收邊施做方式不良，收邊高度不足，防水效果不彰，屋頂所施作完成之防水工程範圍，並未涵蓋標的物全部室內面積，現有可供屋頂排水之落水頭數量明顯不足，加上洩水坡度不夠，屋頂表層PC有裂縫數處所致，有台灣省建築師公會（下稱建築師公會）鑑定報告可稽。而系爭房屋上開漏水現象之瑕疵原因，既於兩造訂立系爭契約前即已存在，被上訴人雖應負物之瑕疵擔保責任，尚不構成不完全給付，上訴人無從依民法第二百二十七條、第二百五十四條規定解除系爭契約。從而，上訴人先位請求返還價金五百十五萬元本息即不應准許，為其心證之所由得，並說明上訴人其餘主張及聲明證據為不足取及無須再予審酌之理由，因而維持第一審所為上訴人先位聲明敗訴之判決，駁回其該部分之上訴。
按民法第一百四十八條第二項規定，行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。該條所稱「行使權利」，當涵攝因給付遲延所生契約解除權在內，是債權人因債務人給付遲延欲行使契約解除權，於行使該解除權時，亦非不得依此誠信原則予以檢驗，此乃權利社會化基本內涵所必然之解釋。查上訴人向被上訴人買受系爭房屋後，雖發現有上述漏水情事，惟該漏水並非不得修補，被上訴人亦多次應上訴人要求前往修補，縱所為修補結果不盡如上訴人之意，惟經建築師公會鑑定為完整修補所需費用，僅十八萬二千元，乃原審所合法確定之事實；如與系爭房地買賣價金五百十五萬元相較，其比例尚低，倘許上訴人行使契約解除權，按其情形，自顯失公平，依誠信原則，上訴人先位聲明自不應准許。原審就上訴人先位聲明為上訴人不利之判決，理由雖非盡同，但結果無異，仍應予以維持。 | ||