本欄將針對實務常見之重要爭議 與您分享
| 標題 | 第三人繼受該建築物所有權或使用權時，亦同時繼受違法之狀態責任 | ||
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| 日期 | 2017-07-02 | 類別 | 行政法類 |
| 內文 | 最高行政法院105年度判字第1號行政判決要旨
建築法係為實施建築管理，以維護公共安全、公共交通、公共衛生及增進市容觀瞻而設；該法未規定者，適用其他法律之規定。建築工程完竣後，應由起造人會同承造人及監造人申請「使用執照」，直轄市、縣(市)(局)主管建築機關應自接到申請之日起，10日內派員查驗完竣，其「主要構造、室內隔間及建築物主要設備等與設計圖樣相符」者，「發給使用執照」，並得核發謄本；不相符者，一次通知其修改後，再報請查驗。申請使用執照，應備具申請書，並檢附：「一原領之建造執照或雜項執照。二建築物竣工平面圖及立面圖（建築物與核定工程圖樣完全相符者，免附竣工平面圖及立面圖）」。又建築物「所有權人」、「使用人」應維護建築物合法使用與其構造及設備安全；如有違反，處建築物「所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者」6萬元以上30萬元以下罰鍰，「並限期改善或補辦手續」，「屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，『得連續處罰』」，並限期停止其使用（必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除）。申言之： 甲、建築工程完竣後，其主要構造、室內隔間及建築物主要設備等與設計圖樣相符者，建築主管機關始得依起造人之申請（應檢具原領之建造執照或雜項執照及建築物竣工平面圖與立面圖）發給使用執照。 乙、建築物「所有權人」、「使用人」應維護建築物合法使用與其構造及設備安全；如有違反，處建築物「所有權人、使用人（含機械遊樂設施之經營者）」前揭法定範圍內之罰鍰，並「限期改善或補辦手續」，「屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，『得連續處罰』」。是知： （甲）上開「建築物」所有權人、使用人就「建築物合法使用與其構造及設備安全」狀態的維持，負有義務-即「狀態責任」，倘違背此種責任，須受到前揭處罰（行政秩序罰），故「狀態責任」，係屬「結果責任」；且該「狀態責任」具有屬物之性質，從而，如第三人繼受該「建築物」之所有權或使用權時，亦同時繼受存在於該物「未維護建築物合法使用與其構造及設備安全」違法狀態之責任。 （乙）建築主管機關對於建築物所有權人或使用人「未維護建築物合法使用與其構造及設備安全」義務，究應對建築物「所有權人」或「使用人」處以「6萬元以上30萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續」，應就個案具體情形，於符合建築法之立法目的，依：「一採取之方法應有助於目的之達成；二有多種同樣能達成目的之方法時，應選擇對人民權益損害最少者；三採取之方法所造成之損害不得與欲達成目的之利益顯失均衡」等原則，並斟酌當事人有利及不利之情形，為必要之裁量，並非容許建築主管機關恣意選擇處罰之對象，擇一處罰，或兩者皆予處罰；倘對建築物「所有權人」或「使用人」其中之一處以上開行政秩序罰，已足達成行政目的時，即不得對另外一人處罰（本院95年1月份庭長法官聯席會議決議參照）。 （丙）行政罰法所稱「其他種類行政罰」，僅限於該法第2條各款所定「裁罰性之不利處分」，並以「違反行政法上之義務」而應受「裁罰性」之「不利處分」為要件，「如其處分係命除去違法狀態」或「停止違法行為」者，因與行政罰之裁罰性不符，非屬裁罰性之不利處分，無行政罰法之適用。是上舉建築法第91條第1項所謂「限期改善」或「補辦手續」並非行政罰，乃係主管機關為落實建築法之立法目的，命處分相對人（建築物所有人或使用人）除去違法狀態，而課予處分相對人一定之作為義務，本質上為單純之負擔處分；如處分相對人未依前述負擔處分之內容履行其義務者，依本條項後段規定，其法律效果為連續處罰及行政執行法中所稱之直接強制。換言之，建築主管機關依此規定所為之「限期改善」，係就特定事項，科相對人以「限期改善」之行政法上義務，並以此作為未改善時，裁處罰鍰之要件，而非以行為人過去所為違法使用建築物、構造及設備安全之行為為處罰對象（本院104年度判字第121號判決參照）。 | ||