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| 標題 | 土地法第34條之1及土地法第104 條優先購買權 | ||
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| 日期 | 2016-11-20 | 類別 | 民事類 |
| 內文 | 最高法院104年度台上字第1573號民事判決要旨
原審審理結果，以：按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。土地法第三十四條之一第一、二、四項分別定有明文。次按土地法第三十四條之一第二項所稱事先、書面通知或公告，書面通知應視實際情形，以一般之通知書或郵局存證信函為之。公告代替通知他共有人者，應以他共有人住址不明或經通知而無法送達者為限。公告可直接以布告方式，由村里長簽證後，公告於土地或建物所在地之村、里辦公處，或以登報方式公告之。土地法第三十四條之一第四項所稱之優先購買權，徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第一○四條第二項規定，即他共有人於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先購買權視為放棄。此觀土地法第三十四條之一執行要點第七點第二、三、四款、第十點第二款前段規定即明。按土地法第三十四條之一固未如同法第一○四條第二項明文規定行使優先購買權之期限，惟如漫無限制，勢將影響原買賣契約之交易安全，致生影響原買賣契約當事人之權益，為使法律關係早日確定，基於衡平原則，解釋上關於行使土地法第三十四條之一優先購買權，亦宜有相當期限之限制，始能兼顧所有關係人之權益，上開執行要點第十點第二款，應屬適法。
按原審認土地法第三十四條之一，固未如同法第一○四條第二項明文規定行使優先購買權之期限，惟如漫無限制，勢將影響原買賣契約之交易安全，致生影響原買賣契約當事人之權益，為使法律關係早日確定，基於衡平原則，解釋上關於行使土地法第三十四條之一優先購買權，亦宜有相當期限之限制，乃參照土地法第一○四條第二項之規定，解為於接到出賣通知後十日內不表示者，視為放棄，於法並無違誤。再按土地法第三十四條之一所定共有土地優先購買權之行使，須以共有人有效出賣與第三人為基礎，苟共有人與第三人間買賣行為不存在，則所謂優先購買權即無從發生。被上訴人與訴外人詹○煌於一○一年八月二十九日簽訂不動產買賣契約書後，於同年月三十一日以存證信函通知上訴人行使優先承買權，因未能送達，乃於一○一年九月十一日刊登於民眾日報，已為原審所認定。依上說明，被上訴人於簽訂買賣契約書後，始通知上訴人行使優先承買權，自難認於法有違。
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