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| 標題 | 優先購買權之價金無由法院逕依職權調整之理 | ||
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| 日期 | 2016-07-17 | 類別 | 民事類 |
| 內文 | 最高法院104年度台上字第1433號民事判決要旨
查原審一方面認：八十七年間林○標受林○德等委託攜帶授權書（承租人授權林○標前往日本對地主行使優先購買權）、確認書（林○成等人確認與邱○金間於七十二年八月二十日簽訂和解契約書）、同意書等文件到日本，找地主林○成等人，洽談以系爭和解契約所約定之同一條件，購買系爭土地，林○德等行使優先購買權，應屬合法等語，似見林○德等於斯時已知悉系爭和解契約之買賣條件，並為優先購買權之行使。乃又以：林○德等因上開拆屋還地事件判決，認系爭和解契約書屬買賣性質，進而主張行使優先購買權，且該拆屋還地訴訟，至九十六年二月十四日始
判決確定，林○德等於同年八月二十七日提起本件訴訟主張優先承買系爭土地，自無不合云云，就林○德等究於何時知悉系爭土地之買賣，並行使優先購買權，前後認定不一，已有未合。而林○德等究於何時知悉系爭土地之買賣條件及行使優先購買權，攸關渠等確認優先購買權及訂立買賣契約之請求有無理由及邱○金等抗辯林○德等迨土地大幅上漲後始行使優先購買權有違誠信原則乙節，是否可取，自應予以釐清。乃原審就此未予詳查審究，亦嫌疏略。 次按土地法第一百零四條第一項規定基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，所謂「依同樣條件」優先購買，乃指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，承租人得要求優先成為基地之買受人。又優先購買權為形成權之一種，一經合法行使，即生與出賣人按其與第三人約定之「同一條件」補訂買賣契約之效力。若無法律特別規定或經當事人同意，自無由法院依職權予以調整買賣價金之可言。至民法第一百四十八條第二項「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法」之規定，乃當事人行使權利、負擔義務之誠信準則，法院固非不可衡量雙方當事人之利益及所受損害，檢視當事人之權利行使或義務履行是否公平妥當，以判斷該權利行使或義務負擔之法效，然尚不得逕依上開規定，依職權為增減原定之給付。如認當事人得聲請法院增減原定之給付，自應予以闡明。
查林○成等四人係於七十二年八月二十日將包括系爭土地在內之三十六筆土地以一百零四萬元及日幣一千萬元出售於邱○金，林○德等之優先購買權之同一條件，係指「林○成等四人所約定將三十六筆土地以一百零四萬元，加計日幣一千萬元出售予邱○金」之條件，渠等並無另有市價或公告現值之約定，為原審認定之事實。乃原審竟依中央銀行業務局回函，以上開金額換算成九十六年八月二十七日之幣值為四百十一萬零七百五十九元，折合土地價格為每平方公尺二百十九元，並參酌華聲科技不動產估價師事務所推算系爭土地地價之上漲幅度，依民法第一百四十八條之規定，將上開計算所得之系爭土地每平方公尺二百十九元調高十倍即二千一百九十元，作為林○德等行使優先購買權之價金，自有可議。 其次，林○海塗銷登記部分既為給付不能，則縱邱○金部分塗銷所有權登記，林○直等三人回復所有權應有部分二分之一之登記，惟林○德等請求林○直等三人就其各自租用土地辦理分割及移轉登記分割後特定部分，是否仍可照准？第一審命林○直等三人移轉該特定部分之所有權全部，能否維持？均非無疑。原審見未及此，徒以林○德等仍可與林○海保持共有為由，即維持第一審所為命林○直等三人分割特定土地，移轉該特定部分所有權全部予各承租人之判決，駁回林○直等三人就此部分之上訴，亦難謂合。
另林坤德等主張優先購買其租用部分土地之所有權全部，縱登記於林○海部分之二分之一土地所有權於原審言詞辯論終結時，有給付不能之情事，於該契約未合法消滅前，價金似應仍以土地價金全額計算，原審就訂立買賣契約之價金逕以二分之一計算，並有可議。 | ||