本欄將針對實務常見之重要爭議 與您分享
| 標題 | 給付租金、契約解除權行使與誠信原則 | ||
|---|---|---|---|
| 日期 | 2016-07-09 | 類別 | 民事類 |
| 內文 | 最高法院104年度台上字第1083號民事判決要旨
原審以：按民法上所謂給付不能，係指依社會觀念其給付已屬不能者而言。如給付並非不能，僅給付內容不符債務之本旨，則屬不完全給付；如債務人於應給付之期限，能給付而不為給付，則屬給付遲延。上訴人向被上訴人預購系爭攤位及基地，被上訴人分別於八十八年三月十二日、二十三日將附表一所示建物及附表二所示土地移轉登記與上訴人，面積與契約約定內容相符。上訴人嗣於同年四月十五日簽立交屋切結書，記載：系爭攤位各項建材設備已全部完竣，且與合約書所載相符，業已由上訴人驗收無誤，於八十八年四月十五日辦妥交屋之交屋手續等文字。家○公
司於同年二月四日即與上訴人訂有租賃契約，約定上訴人將系爭攤位出租予家○公司使用收益，租期為八十八年七月十六日起至九十一年七月十五日止，每月租金一萬九千二百元，並經公證，上訴人並依此租賃契約向家○公司收取租金，有票據影本足證。堪認家○公司確曾於八十八年四月十五日將系爭攤位交付上訴人，上訴人再將系爭攤位點交承租之家○公司使用收益，改以間接占有方式管領系爭攤位，並無給付不能或給付遲延情事。雖上訴人主張：系爭攤位專有面積僅一．五六坪，依客觀事實、社會觀念或常識判斷，無法經營小吃攤，復無法補正，家○公司顯未依債務本旨給付，為給付不能云云。惟買賣契約之出賣人，若非事實上或法律上不能將標的物所有權移轉或交付，僅係所交付之物具有瑕疵或未符合契約約定之效用，應屬不完全給付、瑕疵給付範疇，尚非給付不能。家○公司既已移轉所有權並交付系爭攤位，縱有不能作為美食街小吃攤使用之情事，亦屬不完全給付或瑕疵給付，非給付不能。上訴人以家○公司給付不能、給付遲延為由，主張解除契約，即非有據。又現行民法第二百二十七條有關不完全給付之規定，係於八十八年四月二十一日公布，八十九年五月五日施行，修正施行前，民法並無不完全給付之規定，此不完全給付之債務不履行僅能類推適用給付不能或給付遲延之規定，加以填補。但債權人類推適用民法第二百五十六條規定解除契約，仍須該不完全給付因可歸責於債務人之事由致不能補正，而陷於給付不能者始得為之。上訴人主張系爭攤位專有面積太小致不符合預定效用之瑕疵縱屬存在，因此不完全給付與物之瑕疵擔保請求權競合，為貫徹八十八年五月五日修法施行前民法第三百六十五條解除權除斥期間規定之規範目的，因不完全給付而行使解除權仍應依上開法條規定，解除權於物之交付後六個月不行使即消滅。上訴人訂約時已明確知悉系爭攤位之專有面積，取得後 復將系爭攤位出租，長期未行使解除權，倘認其於交屋後十二年餘之一○○年八月四日仍得行使解除權，將使交易安全生嚴重危害，亦有違誠信原則。故上訴人解除契約不合法，其訴請被上訴人連帶返還價金、辦理瓦斯管線安裝、所有權移轉登記及貸款利息支出等費用本息，併給付懲罰性違約金，暨追加請求移轉不動產登記費用等，均屬無據，不應准許等詞，為其心證之所由得。爰維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴及追加之訴。 按權利人在相當期間內，依特別情事足以使義務人正當信任其不欲行使權利，義務人並已採取相對應之行為時，則基於誠實信用原則，權利人即失其權利，不得再為主張。查上訴人向家○公司預購系爭攤位供美食街小吃攤使用時，已明確知悉系爭攤位專有部分面積，其於八十八年四月十五日取得交付後，復將之出租予家○公司收取租金，迨一○○年八月四日始主張解除系爭契約等情，為原審合法認定之事實。揆諸前揭說明，及民法第三百六十五條規範之法理，上訴人主張因系爭攤位專有部分面積不足供經營小吃攤而解除契約，自有違誠信原則且礙交易安全，其解除權之行使，不生效力。 | ||