本欄將針對實務常見之重要爭議 與您分享
| 標題 | 區分所有、默示分管與公寓大廈管理條例施行前法律適用 | ||
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| 日期 | 2016-07-09 | 類別 | 民事類 |
| 內文 | 最高法院104年度台上字第1011號民事判決要旨
（一）按區分所有之公寓大樓，所有權之客體，可分為專有部分及共有部分，其屋頂平台屬該建物之一部，且係為維護大樓之安全與外觀所必要，性質上不許分割而成為專有部分，應由全體住戶共有使用，屬該大樓之公用部分。依民法第七百九十九條規定，應推定為大樓各區分所有人之共有，縱未經登記，仍不失其共有之性質。依大樓之使用執照可知，建物第一次登記範圍以該建物之全棟為準，故登記範圍應係區分所有建物之完整結構及其所形成之空間，未列明在建物登記簿及測量成果圖內之牆面、樑柱、樓地板、頂樓屋頂平台等，仍包含於建物第一次登記範圍內。系爭如附件複丈成果圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ增建物所占用之系爭屋頂平台，本為頂樓屋頂平台，結構上與整棟建物並不可分，並非獨立或附屬之建物，無從以獨立之不動產視之，自無所謂須經登記之問題，與其他樓層平台（如露臺、陽台）、突出物，或電梯間、發電機室、變電室等建物共用部分，均係結構上獨立、另有建物登記不同。頂樓之屋頂平台屬建物之一部分，已隨同建物辦理登記，本無所謂須另外辦理登記，不得認屬未登記之不動產。坐落系爭屋頂平台包括在已經登記建物之內，星○公司所有如附件複丈成果圖所示編號Ａ、Ｂ增建物，雖係於七十四年六月間出資興建；余○明所有如附件複丈成果圖所示編號Ｃ增建物，雖係其輾轉買受之前手田○華於七十四至七十九年間原始建造，為兩造所不爭執，依司法院大法官釋字第一○七號解釋意旨，被上訴人於一○○年九月二日提起本件訴訟，就系爭屋頂平台之回復請求權，並未罹時效而消滅。
（二）系爭大樓九十四年之區分所有權人會議紀錄雖載「大樓頂樓加蓋經多年來勸阻無效討論案」，並於九十六年起重申此事，惟星○公司於七十四年六月間在系爭一號十二樓房地頂樓平台興建如複丈成果圖所示編號Ａ、Ｂ增建物，有建物登記簿謄本、鑑定證明書可證，且經鑑定人陳○貞建築師結證在卷，而系爭屋頂平台違章建築二十餘年來住戶無異議等情，可證本件至少有默示之分管，確非無權占用，自不得因事後住戶變動再為否認之意思，而認無分管之約定。系爭一號十二樓之一屋頂平台增建物在七十九年時即已存在，有林務局農林航空測量所之空照圖可稽。另根據建物異動索引所載，該建物係於七十四年六月二十日為所有權第一次登記，所有權人為田○華，再於八十一年十月十六日、九十四年八月二十九日、九十七年四月一日，分別以買賣為原因移轉登記為歸○陸、黃○杰、連○堯所有，余○明係於九十八年六月間始向前手連○堯購買系爭一號十二樓之一房地，連同存在該房屋屋頂平台上增建之建物，亦有建物登記簿謄本可稽。系爭增建物均隨同移轉，因此系爭
增建物早在二十餘年前即已建造完成甚明。長達二十餘年期間，系爭大樓所有權人對於占有使用管理頂樓平台並增建系爭增建物均未干涉且長期容忍，應認區分所有權人已默示同意有分管契約。 （三）在公寓大廈管理條例（八十四年間）施行前已取得建造執照之公寓大廈，分管約定雖不受第七條有關約定專用部分之限制，但管理委員會仍得就住戶違反規定之行為，依第九條第四項規定訴請法院為必要之處置。余○明辯稱：系爭增建物係在七十四年至七十九年間所建造，而公寓大廈管理條例則係八十四年間才制定公布，依法律不溯及既往原則，敦南管委會不得適用公寓大廈管理條例而為請求云云，尚有誤解。頂樓平台之構造設計用途一般作為火災之避難場、電梯之機械室、冷暖房用設備、屋頂之出入口、避雷針、共同天線、火災時之通路，如住戶於屋頂平台加蓋建物，影響全建築物之景觀及住戶之安全，已達變更屋頂之用途或性質，自非合法。區分所有權人間縱約定專用，其使用仍應依其設置目的及通常使用方法為之，且不能違反公寓大廈管理條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。系爭大樓使用執照存根上特別註明「屋頂上不得堆積雜物及私自加建」，上訴人於系爭屋頂平台上建造系爭增建物，不僅限縮住戶等候救援空間，亦造成通行阻礙，影響逃生之通暢，且增加該大樓負重，超越原本結構所能承受之重量，在地震頻繁的台灣，已使該大樓產生崩塌毀損之風險，對全體住戶生命財產造成危害，縱有分管約定，仍非所許。上訴人就系爭屋頂平台為違反法令之使用，敦南管委會得依公寓大廈管理條例第九條第四項規定訴請法院為必要之處置。上訴人於系爭屋頂平台增建系爭增建物，破壞系爭大樓之原始設計，影響全建築物之景觀及住戶之安全，已達變更屋頂之用途或性質，即屬侵害他區分所有權人之權利，許○芬為他區分所有權人，自得本於所有權請求除去其妨害。是被上訴人訴請星○公司將附件複丈成果圖所示編號Ａ面積三十八平方公尺及編號Ｂ面積六十六平方公尺，訴請余○明將附件複丈成果圖所示編號Ｃ面積六十六平方公尺之建物拆除，回復原狀，應予准許。 | ||