本欄將針對實務常見之重要爭議 與您分享
| 標題 | 民法第425條之1 租賃關係之推定 | ||
|---|---|---|---|
| 日期 | 2016-07-09 | 類別 | 民事類 |
| 內文 | 最高法院104年度台上字第969號民事判決要旨
按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第四百二十五條之一第一項前段定有明文。尋繹其立法理由謂：「實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係」等詞，顯見該條規定旨在維護社會經濟秩
序及利益，在房屋得使用期限內推定有租賃關係。又本院四十八年台上字第一四五七號判例之適用，亦以房屋具相當之經濟價值為限（參看本院五十七年台上字第一三○三號判例意旨）。 查系爭地上物僅部分為房屋，而上訴人一再主張：系爭地上物大部分均屬指示牌、門樓、假山、洗手台、遊樂設施、雞舍、吊橋、流龍、廁所、看台、望遠鏡、烤肉場、木椅、滑水道、鐵橋、水塔、水池等物，均非房屋，存在長達四、五十年，又年久失修，破敗不堪，無法再繼續使用；上新花園因經營不善而關門，設施已棄置多時；系爭地上物因違反非都市土地使用管制規定，經宜蘭縣政府以第○號函要求恢復原編定使用；內政部營建署將系爭地上物以違反建築法第七十三條、第七十七條等規定，勒令停止使用或移送法辦等語，並以現場履勘照片、更被上證九號工程合約書附件照片、內政部營建署建築物公共安全檢查資訊系統、宜蘭縣政府函件為證。且金○公司自承：「事實上園區沒有在使用，都已經廢掉了；橋○、水塔及一些地上設施散布在系爭土地上，因為道路久未整理，無法到達，是處在荒廢狀況」等語。果爾，則非屬房屋部分之系爭地上物能否供遊樂園使用？系爭地上物是否全部均有相當之經濟價值？此與金億公司得否依民法第四百二十五條之一第一項前段規定，主張系爭地上物均基於法定租賃關係有權占有系爭土地，所關頗切，自有調查審認之必要。原審逕以系爭地上物均為上新花園之一部，有整體經濟價值，不能單獨切割其中非屬房屋之地上物，即認系爭地上物所在之系爭土地部分均存在法定租賃關係，依上說明，尚嫌速斷。 | ||