本欄將針對實務常見之重要爭議 與您分享
| 標題 | 公寓大廈之共用部分或基地由特定共有人使用之約定效力 | ||
|---|---|---|---|
| 日期 | 2016-06-18 | 類別 | 民事類 |
| 內文 | 最高法院104年度台上字第463號民事判決要旨
按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。
又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基
地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。 查系爭屋頂突出物，依使用執照平面圖，記載功能為「樓梯間及電梯間」，為系爭大樓共有共用部分，起造人太○公司以預售方式，與買受人簽訂「委託代建房屋合約書」，其中第七條第二款約定，頂層屋面使用權屬於太○公司所有，此為原審認定之事實。系爭大樓如係太○公司出資建築，則其是否為原始起造人，而曾取得區分所有建物之所有權及系爭屋頂突出物之共有權利？其與其他原始起造人或房地買受人就系爭屋頂突出物約定由該公司專用，是否不生分管契約之效力，自非無疑。原審未遑細究，即遽謂太○公司並非基於共有人地位取得使用權，不得成立分管契約云云，尚嫌速斷。 | ||