本欄將針對實務常見之重要爭議 與您分享
| 標題 | 土地法第104條優先購買權之行使與權利失效原則 | ||
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| 日期 | 2015-08-29 | 類別 | 民事類 |
| 內文 | 最高法院103年度台上字第2443號民事判決要旨
惟按權利之行使，不得違反公共利益或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，為民法第一百四十八條所明定。次按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，土地法第一百零四條第一項前段定有明文。此項優先購買之權，乃基於該法律之規定，對於基地出賣人而生「先買特權（先買權）」之形成權，一經行使，即發生形成之效力，亦即生以同一條件要求優先成為基地之買受人。查系爭地上權係以建築系爭建物為目的而設定，該建物雖已毀壞而長期無人居住，惟未達滅失程度，此與最高法院六十五年台上字第五三○號判例意旨所揭情形有別，且上訴人於提起本件訴訟前之一○○年十二月三日，將系爭土地出賣予訴外人李○成、張○盾，並於同年月十二日通知被上訴人依土地法第一百零四條規定行使地上權人之優先承買權，被上訴人李○軒旋於同年月十六日函覆願意承買，上訴人嗣於同年月二十一日更正優先承買之範圍僅限於系爭土地，李○軒則函覆無意放棄優先承買權，上訴人復於一○一年二月七日再通知被上訴人於同年三月一日進行簽約事宜，李○軒則於同年二月二十四日覆稱因部分共有人居住國外，請求改定於同年四月一日簽約等情，有存證信函在卷可稽。又對於公同共有物之權利行使，應得公同共有人全體之同意，為民法第八百二十八條第三項所明定，然公同共有人之同意，不以文書證之為必要，不論以任何方法，凡能證明公同共有人已為同意即可。李○軒為前開表示前，業已獲其他公同共有人即其餘被上訴人之同意，此由其餘被上訴人均以李○軒已行使優先承買權為答辯，及李○軒以部分被上訴人居住國外，向上訴人要求延期簽定書面契約等情即明。兩造就系爭土地自已成立買賣契約，由被上訴人取代原買受人與上訴人成立買賣契約，上訴人竟於買賣契約成立後，反請求法院終止系爭地上權，其權利行使顯然有濫用之嫌，並已違反誠信原則。最高法院三十年渝上字第三一一號判例意旨係關於承租人承租土地建築房屋，當事人間未明定租賃之期限，認應解為以承租至房屋不堪使用時為止，與系爭地上權存續期間之認定無涉，況該判例已經該院決議不再援用，上訴人主張系爭地上權存續期間應解為至建物不堪使用為止，尚非有據。又系爭建物自興建以來長期占用系爭土地迄今，被上訴人復始終登記為系爭建物所有人，難謂 被上訴人有長期不行使地上權之可言，不因被上訴人是否居住使用系爭建物而異，況上訴人於出賣系爭土地之際，猶通知被上訴人行使優先承買權，益見上訴人並無錯認被上訴人不欲行使地上權或拋棄地上權之情事，則上訴人以系爭建物已成廢墟，主張被上訴人拋棄系爭地上權，且足使上訴人正當信賴被上訴人不欲行使系爭地上權，依權利失效原則，系爭地上權已失效云云，同不足取。再系爭建物所有人及系爭地上權人迄今猶登記為林○棗，不論證人曾○洋之母曾王○鳳生前是否曾向林○棗買受系爭建物，渠等既未辦理所有權移轉登記，則曾○洋或曾王○鳳即無由取得系爭建物所有權或系爭地上權，上訴人主張，被上訴人已將系爭地上權及系爭建物讓與曾王○鳳，系爭地上權登記應屬無效云云，亦無可採。綜上所述，上訴人依民法第八百三十三條之一規定，請求法院終止系爭地上權，顯然有違誠信，且該地上權亦無消滅或無效之情形，從而上訴人請求法院終止系爭地上權，及被上訴人應辦理系爭地上權繼承登記，並將該地上權登記予以塗銷，均屬無理由等詞，為其心證之所由得，並說明兩造其餘攻擊防禦方法與判決結果不生影響，毋庸逐一論究之理由，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。 | ||