本欄將針對實務常見之重要爭議 與您分享
| 標題 | 公寓大廈法定空地約定專用是否有違公寓條例規定而無效？ | ||
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| 日期 | 2015-05-10 | 類別 | 民事類 |
| 內文 | 最高法院103年度台上字第2247號民事判決要旨
按公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，為共用部分。公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，為約定專用部分（管理條例第三條第四款、第五款規定參照），而如同條例第七條第一款至第五款所列之區分所有人生活利用上不可或缺之共用部分，則不得約定為專用部分而成為專用權之客體，其以不得為專用權客體之共有部分，約定供特定區分所有人專用者，固應認係違反強制或禁止規定而為無效。然公寓大廈共用部分之法定空地，若非屬同條例第七條各款規定之情形者，參照同條例第十六條第二項、第五十八條規定，應仍得約定由區分所有人之特定人有專用使用權而為約定專用權之客體。
又約定專用權人就約定專用之共用部分之使用，依同條例第十五條第一項、第九條第二項、第三項規定，本應依使用執照所載用途及規約使用，不得擅自變更，且不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。惟根據同條例第十五條第二項、第九條第四項之規定，違反者既僅生管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原狀或得請求主管機關或訴請法院為必要之處置並請求損害賠償之問題，則尚難認該二條項之規定為效力規定。
本件系爭地上物所占用之土地均為系爭社區區分所有建物之法定空地，乃為原審所確定之事實，上開法定空地，部分為防火間隔，部分為不得設置任何障礙物之安全梯出入通路，有台北市建築管理處函附卷可憑，原審未究明本件之法定空地，何部分屬不得為約定專用權之客體？或屬得為約定專用權客體部分？遽以系爭地上物已妨害或變更占用之土地作為法定空地或安全梯出入通路、防火間隔之使用目的及通常使用方法，縱系爭會議同意上訴人前手占用系爭地上物所在土地，亦屬無效，而為不利上訴人之認定，已非無再進一步研求之餘地。
又上訴人一再辯稱系爭地上物係建商興建，建商出售房屋時，已與各買受人約定系爭地上物占用之土地由伊前手使用，而有分管協議存在，且系爭會議決議同意伊使用系爭地上物占用之土地，對伊加收管理費，共有人間確存在分管協議云云，並提出會議紀錄、收據為證，核係其重要防禦方法，原審恝置不論，復未說明何以不足採之理由，亦有判決不備理由之違法。究竟上訴人與系爭社區各區分所有權人間就扣除不得約定專用部分外之法定空地，有無分管協議存在？倘有分管協議，其約定上訴人得為如何之使用及使用之方法如何？此即攸關上訴人可否使用系爭地上物所占用之土地及上訴人使用土地有無逾越約定之方法？原審未逐一詳究，遽為上訴人不利之判斷，不免速斷。 再者，公寓大廈之法定空地如約定由特定區分所有權人專用，而該特定區分所有權人未依約定使用方法使用，其他區分所有權人雖得請求其除去違反約定使用之結果（例如約定使用法定空地為停車位，卻違反約定搭蓋廚房，他區分所有權人得請求拆除該廚房），但在該分管協議依法終止前，該特定區分所有權人亦仍有使用該法定空地之權利，其他區分所有權人尚不得請求返還該法定空地。本件上訴人與系爭社區區分所有權人間倘就法定空地確有分管協議存在，則在未說明該分管協議是否經合法終止前，能否即認被上訴人得請求返還法定空地，尤有待釐清並詳為深究之必要。 | ||