本欄將針對實務常見之重要爭議 與您分享
| 標題 | 土地法第104條1項及民法第426條之2第1項 | ||
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| 日期 | 2015-05-10 | 類別 | 民事類 |
| 內文 | 最高法院103年度台上字第2188號民事判決要旨
按民事訴訟法第二百四十七條第一項所規定之確認之訴之客體，固以現在之法律關係為限，不包括過去之法律關係。惟過去所發生之法律關係，如因遞延或持續至現在尚存續，而其存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，且此項危險得以對於被告之確認判決除去者，自仍得許原告提起之，以實現確認之訴所具有之預防與解決糾紛之功能。
又土地法第一百零四條第一項及民法第四百二十六條之二第一項之規定，旨在使基地及其上之房屋合歸一人所有，避免造成房屋與土地分離或遭受拆除之損害，以盡經濟上效用，使法律關係單純化，並杜絕紛爭（本院六十五年台上字第五三○號判例參照）。此項優先購買權，於基地或房屋出賣時始行發生（司法院釋字第一二四號解釋意旨參照）。因此，苟基地之承租人於基地出賣時，在該土地上蓋有房屋，即得按上開規定，有依買賣契約同樣條件優先購買（承買）之權。縱該房屋為違章建築，且於原告提起確認之訴後，因未能補正手續而遭受主管機關拆除亦然。蓋違章建築之房屋，僅因欠缺行政管理之規定，不許向地政機關辦理第一次所有權登記，但尚非不得以之為交易之標的（本院五十年台上字第一二三六號判例參照）而讓與其事實上之處分權。倘於基地出賣時蓋有之該房屋具有一定之經濟價值，且承租人與基地所有人訂立租約時，係約定以在土地上有房屋（建築物）為目的，即不因該房屋嗣後被拆除而影響其原本已取得之優先購買權，以貫徹法律就優先購買權重在使基地及其上之房屋合歸一人所有之旨意及實務上對違章建築賦與事實上處分權之內涵。
本件上訴人於七十六年三月一日與范○明就系爭土地訂立系爭租約，租期自七十六年三月一日至八十年二月二十八日，租期屆滿又依原租賃條件續租，上訴人並在系爭土地興建系爭房屋，嗣系爭房屋於一○二年一月十六日經新北市政府違章建築拆除大隊拆除之事實，已據上訴人提出新北市五股鄉戶政事務所函、系爭租約、雜項執照、照片、建築線指示申請書圖、現況計畫圖、建築設計圖說等為證，乃原審所認定。而上訴人主張系爭土地由陳○美以次五人之被繼承人范○明於九十五年八月十六日出賣予王○雲，王○雲再於九十六年三月十三日移轉應有部分十分之一予陳○義之事實，似亦為被上訴人所不爭執，果爾，若系爭房屋具有一定之經濟價值，且上訴人與范○明訂立系爭租約時，係約定以在土地上有房屋（建築物）為目的，則上訴人於九十五年八月十六日范立明將系爭土地出賣予王○雲，再移轉予陳○義時所取得之優先購買權是否已不再存在？該項法律關係是否未遞延至現在仍存續？上訴人對之是否無即受確認判決之法律上利益？依上說明，自均非無再行研酌之必要。原審未遑詳求，遽以上揭理由認上訴人確認優先購買權之訴部分，欠缺權利保護要件，進而為上訴人不利之論斷，尚嫌速斷。 | ||