本欄將針對實務常見之重要爭議 與您分享
| 標題 | 土地法第104條優先承買權行使與闡明權 | ||
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| 日期 | 2015-05-10 | 類別 | 民事類 |
| 內文 | 最高法院103年度台上字第1787號民事判決要旨
按民事訴訟採不干涉主義，凡當事人所未聲明之利益，不得歸之於當事人，所未提出之事實及證據，亦不得斟酌之。倘法院就當事人所未提出之攻擊防禦方法，未曉諭當事人令其為事實上及法律上陳述而為適當完全之辯論前，遽行作為判決之基礎，致生突襲性裁判之結果，即與民事訴訟法第二百九十六條之一第一項、第二百九十七條第一項及第一百九十九條第一項、第二項規定有違。又依同法第一百九十九條第二項規定，審判長應向當事人發問或曉諭，令其為事實上及法律上之陳述、聲明證據或為其他必要之聲明及陳述；其所聲明及陳述有不明瞭或不完足者，應令其敘明或補充之，此為審判長之闡明權，同時並為其義務，故審判長未盡此項必要之處置，違背闡明之義務者，其訴訟程序即有重大瑕疵，而基此所為之判決，亦屬違背法令。本件上訴人請求確認優先購買權存在並行使該權利，被上訴人似均以何○以次五人與上訴人間就系爭土地未有租賃關係存在，及上訴人行使優先購買權不能超過其原買受系爭房屋之面積等情置辯，並未提出上訴人祇就先、備位土地為行使，而未對系爭土地有依同樣條件行使優先購買權之抗辯，則原審在兩造就此項事實未經適當陳述及辯論，且何○以次五人與曾○振間買賣標的即系爭土地應有部分仍包括上訴人請求之先位、備位土地應有部分之情形下，逕認上訴人已變更何○以次五人與曾○振所定之買賣標的，未符以同樣條件行使優先購買權之要件，而為上訴人不利之判斷，依上說明，已有未合。其次，土地法第一百零四條第一項所謂承租人有依同樣條件優先購買之權，係指租用基地建築房屋之承租人於出租人出賣其基地或應有部分時，對於該出租人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權利而言。故基地承租人行使優先購買權時，應接受出租人與他人所訂原買賣契約之包含標的、價金等一切條件，不得部分不接受或予以變更。上訴人先位之訴固請求確認系爭土地如附圖所示Ａ、Ｂ部分，在權利範圍一千分之七七六範圍內有優先購買權，並行使之；然依兩造於事實審之攻擊防禦方法觀之，上訴人究係誤認僅能在承租範圍內之土地行使優先購買權而為此聲明？抑或其僅願就系爭土地如附圖所示Ａ、Ｂ部分，在權利範圍一千分之七七六範圍內行使優先購買權？倘其知悉得主張就買受人購買之同一標的行使優先購買權，不受承租範圍之限制，是否仍願以同一條件承買？似均有未明。審判長原應向當事人發問或曉諭，令其就聲明為必要之敘明或補充之，以避免裁判之突襲。乃原審未遑注意及之，遽認上訴人「僅願」就系爭土地如附圖所示Ａ、Ｂ部分，在權利範圍一千分之七七六範圍內行使優先購買權，尤非無再進一步研求之必要。 | ||