本欄將針對實務常見之重要爭議 與您分享
| 標題 | 土地與建物間之使用借貸、租賃或其他法律關係之認定 | ||
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| 日期 | 2015-02-28 | 類別 | 民事類 |
| 內文 | 最高法院103年度台上字第1386號民事判決要旨
按土地與其上之房屋之關係，究屬使用借貸、租賃或其他情形，及當事人間如何行使權利，應由個案查明衡酌當事人繼受情形、當事人間之關係、意思、使用情形、付費與否、雙方間所得利益與所受損害、有無權利濫用、是否違反誠信原則及公共利益等情，分別認定。
又使用借貸為無償契約，原屬貸與人與使用人間之特定債之關係，僅於當事人間有其效力，非如租賃之有民法第四百二十五條之規定，縱令貸與人概括允許使用人使用牆壁及其坐落土地，使用人仍不當然得以其與貸與人原訂有使用借貸契約，而對該牆壁及其坐落土地現所有權人即貸與人之後手（受讓人）主張該使用借貸契約仍繼續存在。查三號、五號房屋之前手紀○足與劉○龍訂立之系爭協定記載：「基地境界線為共同壁之中線共同使用牆壁將來各無異議特此協定」等語，並無任何對價之約定，似見該協定之性質為使用借貸。果爾，則上訴人於原審曾抗辯伊不受系爭協定之拘束等語，是否全然不可採？依上說明，已非無再進一步研酌之必要。原審未依上揭意旨詳予深究，遽謂系爭協定對於嗣後受讓各該房屋之兩造，均生拘束之效力，不免速斷。
次按所謂默示之意思表示，必依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者，始得當之；單純之沉默，除依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（本院二十一年上字第一五九八號及二十九年上字第七六二號判例意旨參照）。查兩造前手所訂之系爭協定，倘屬上開所指之使用借貸非虛，則原審僅以三號、五號房屋使用共同壁之依存建築結構關係，明顯易見，及上訴人取得三號房屋多年未加異議（此似祇能說明上訴人有默示同意被上訴人使用該牆壁及其坐落土地），而未說明上訴人有何「舉動或其他情事」，可推知其對被上訴人使用該牆壁及其坐落土地並有「無償」之意思而生默示同意之效果，即逕謂上訴人已默示同意繼受系爭協定，應受拘束云云，亦嫌疏略。
又上訴人知悉被上訴人使用共同壁，與其知悉被上訴人因系爭協定而「無償」使用共同壁，尚屬有間。究竟上訴人於取得三號房屋後迄起訴時，有無行止示意被上訴 人「無償」而以之默示其使用共同壁？或僅同意使用但非無償？上訴人如何自其前手受讓取得三號房屋？其前手對於五號房屋使用共同壁是否未曾異議？上訴人是否知悉三號、五號房屋之前手另訂有使用共同壁之系爭協定，而猶受讓三號房屋？兩造間因三號、五號房屋使用共同壁之所得利益、所受損害為何？似均有未明。凡此俱與上訴人是否默示同意系爭協定而應受拘束之判斷，所關頗切，尤有待再進一步逐一釐清。上訴論旨，執以指摘原判決此部分不當，求予廢棄，非無理由。 | ||