本欄將針對實務常見之重要爭議 與您分享
| 標題 | 公寓條例施行前地下室兼防空避難室使用空間有無獨立產權？ | ||
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| 日期 | 2014-11-30 | 類別 | 民事類 |
| 內文 | 最高法院103年度台上字第900號民事判決要旨
查現行民法第七百九十九條係於九十八年一月二十三日修正，公寓大廈管理條例係於八十四年六月二十八日公布，同年月三十日施行。而系爭地下室所在大樓係於六十七年建築完成及取得使用執照，於六十八年一月九日由被上訴人、兩造之母洪○梅登記為所有權人（應有部分各二分之一），上訴人嗣於一○○年六月七日繼承洪○梅之應有部分，為原審所認定之事實。系爭地下室係於現行民法第七百九十九條規定修正公布前及公寓大廈管理條例施行前，即已建築完成並辦畢登記，則原審逕依當時尚未施行之民法規定及該條例規定，作為本件認定事實之基礎，而未說明其適用依據，已有未合。
又內政部於訂頒之建物所有權第一次登記法令補充規定第十一點規定：區分所有建物地下層依法附建之防空避難設備或停車空間應為共同部分，如其屬八十年九月十八日台內營字第八○七一三三七號函釋前請領建造執照建築完成，依使用執照記載或由當事人合意認非屬共用性質並領有門牌號地下室證明者，得依土地登記規則第八十二條規定（八十五年修正時係七十二條）辦理建物所有權第一次登記。內政部八十年九月十八日台內營字第八○七一三三七號函說明二明確記載基於法律不溯既往原則，並避免購屋糾紛影響人民權益，對新申請建造執照之案件，應依前開結論辦理。亦即在八十年九月十八日之前，依使用執照記載如商場地下室等非屬共同使用性質，得申請核發門牌號，得依上揭土地登記規則規定，辦理建物所有權第一次登記，內政部七十二年六月十六日台內地字第一五九六九○號、七十一年五月二十八日台內營字第八四三九七號函亦為相同之函示。查依卷附使用執照記載系爭地下室用途為防空避難室及飲食店，則系爭地下室是否無適用上揭規定之餘地，自滋疑義。
又按區分所有建物之地下層或屋頂突出物等，如依使用執照記載非屬共同使用性質，並已編列門牌者，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記，六十九年一月二十三日修正公布、同年三月一日施行之前土地登記規則第七十三條定有明文。反之，若性質上為共同使用部分（即公寓大廈管理條例第三條第四款所稱之「共用部分」）者，自不能單獨成為所有權之客體，而應依同規則第七十五條規定，另編建號，單獨登記為各區分所有權人共有，且於區分所有建物移轉時，隨同移轉於同一人，不得單獨移轉於非區分所有人。又依建築法第一百零二條之一第一項及建築技術規則建築設計施工編第五十九條至第六十二條、第一百四十條至第一百四十四條規定，建築物應附建防空避難設備或停車空間，惟防空避難設備之設置，旨在因應空襲等災變發生時，附近居民（包含公寓大廈之區分所有權人、使用人與鄰近獨立住宅之住戶與行人）能有避難之空間，即兼顧社會（停車位不足）及民防（防空避難）需求，並未進一步限制該等防空避難設備僅能供作區分所有權人使用，若在構造上得與其他部分區隔分離，在使用上亦具獨立之出入通道時，即非不得作為單獨之所有權客體。查系爭地下室建號為○○○號，面積四七六．三○平方公尺，用途為防空避難兼飲食店，除與大廈共用之樓梯及電梯，尚有一獨立使用之樓梯，其餘設有廚房、廁所、變壓器室、管線間等，被上訴人所有地上一層區分所有建物建號為○○○號，該建號建物與系爭地下室登記之共同使用部分建號為○○○號，有法務部行政執行署士林執行處函附之不動產附表、系爭地下室平面圖、建築登記謄本、使用執照存根、平面圖及照片，可見上開系爭地下室與另一共同使用部分建號之面積、坐落範圍均有不同。倘系爭地下室依其構造及使用上屬獨立之建物，自有獨立之所有權，上訴人既登記為系爭地下室之共有人，則能否謂上訴人不得本於共有人地位，對系爭地下室行使優先承買權，亦非無疑。
雖系爭地下室兼供防空避難室使用，揆諸前揭說明，尚不得認兼有防空避難用途之地下層，必係地上房屋之附屬建物或其共同使用部分，或僅能由其上建物區分所有人占有使用。又所附平面圖固標示有蓄水池、管線間、腐敗槽、濾水池、變壓器室等設備，應僅生上訴人於使用該系爭地下室是否應承受若干限制或負擔，以維持大樓公共安全及正常運作。原審未曾調查系爭地下室是否具構造上及使用上之獨立性，上開公用設備究占系爭地下室空間為何？此前系爭地下室究竟如何使用？倘上訴人取得全部地下室所有權，是否足以妨害其他區分所有權人使用共同部分之權利？徒因系爭地下室兼防空避難室使用及業已刪除之土地登記規則第七十六條暨制定在後之公寓大廈管理條例規定，即認其係附屬於建物之公共設施，進而為上訴人不利之判決，不免速斷。 | ||