本欄將針對實務常見之重要爭議 與您分享
| 標題 | 非不動產經紀業而經營仲介業務之處罰與法律保留 | ||
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| 日期 | 2014-05-16 | 類別 | 行政法類 |
| 內文 | 台北高等行政法院102年度訴字第1373號行政判決要旨
按不動產經紀業管理條例第4 條規定：「本條例用辭定義如下：……四、經紀業：指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。五、仲介業務：指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。……」第5 條第1 項規定：「經營經紀業者，應向主管機關申請許可後，依法辦理公司或商業登記；其經營國外不動產仲介或代銷業務者，應以公司型態組織依法辦理登記為限。」、第7 條第1 項規定：「經紀業經主管機關之許可，辦妥公司登記或商業登記，並加入登記所在地之同業公會後方得營業，並應於六個月內開始營業；逾期未開始營業者，由主管機關廢止其許可。……」第32條規定：「非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰鍰。公司負責人、商號負責人或行為人經主管機關依前項規定為禁止營業處分後，仍繼續營業者，處一年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰金。」衡諸房地產仲介業之營業事項，其營業方式影響房地產交易市場之穩定與發展，且與交易當事人之權利義務息息相關。為管理不動產經紀業，建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展，所以制定不動產經紀業管理條例，其規範內容多在於對經紀業及經紀人員之管理。而「居間」二字的本意是指居於兩造簽約當事人之間，為之報告或媒介契約之行為，即居間行
為的標的可能是單純的報告訂約機會，也可能是斡旋契約使 之訂立，至於居間行為的有償與否，並不會影響居間行為的 本質。有償的居間行為，固因民法將居間契約列為獨立契約 類型，使相關的權利義務關係應適用民法關於居間乙節規定 ，但其報告或媒介契約的客觀行為，相較與民法居間契約定 義有別的無償居間行為，二者並無差異。觀之不動產經紀業 管理條例第4 條關於仲介業務的用辭定義為「仲介業務指從 事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務」，參以不動 產經紀業管理條例就是管理不動產經紀業的法規及其立法目 的，顯然不動產經紀業管理條例第4 條第5 款條文之「居間 」應係指居間行為，並未區別該居間行為究係有償與否。所 以，只要是從事仲介業務，不問是否收取報酬，即應受不動 產經紀業管理條例規範之管制。又內政部90年8 月31日台內 中地字第9083624 號函釋謂「經營仲介或代銷業務者，應為 本條例（按：不動產經紀業管理條例）所謂『經紀業』，違 者，主管機關自應依本條例第32條規定予以處罰。本案未具 不動產經紀人資格者從事不動產仲介買賣行為，固未向買賣 雙方收取服務報酬，惟本條例所稱『仲介業務』尚非以收取 服務報酬為其必要條件，倘該仲介行為屬其特定業務項目， 則可謂為本條例所稱『經營仲介業務者』而應受本條例之規 範。」則係闡述首揭法規意旨，為細節性、技術性解釋函令 ，與母法及法律保留原則並無違背，自院自得予以援用。 | ||