本欄將針對實務常見之重要爭議 與您分享
| 標題 | 民法第425條之1租賃關係之推定 | ||
|---|---|---|---|
| 日期 | 2014-03-14 | 類別 | 民事類 |
| 內文 | 最高法院102年度台上字第1508號民事判決要旨
原審以：按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，其法律關係之性質當屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能協議決定，可訴請法院裁判。其因再轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第四百二十五條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租。而未辦理保存登記建物因無法辦理所有權移轉登記，僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，解釋上亦應包括之。
按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，僅將土地或房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人，於土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，得成立租賃關係者，須以該房屋於土地或房屋讓與時業已存在，並具相當之經濟價值為要件；且其範圍應以房屋占有之土地，及與該部分土地之使用有不可分離關係之附屬地（如庭院、走道等）為限。查如附圖所示Ｂ部分為主建物房屋，Ａ、Ｃ部分為棚子，Ｄ部分為走道上棚子，Ｆ部分為庭院，Ｇ部分為走道，有台北市士林地政事務所土地複丈成果圖可稽。證人張○華證稱：我在八十五年有加蓋小木屋，與系爭房屋相連等語。倘若非虛，則該房屋既為嗣後所增建者，與所占用之土地亦無同屬一人所有之情形，即不能推定其使用土地之關係為租賃。該增建部分現是否存在，其
占用系爭土地之位置、面積為何，自應予查明。而如附圖所示Ａ、Ｃ、Ｄ、Ｆ、Ｇ部分，並非房屋本體，其是否原已存在且具相當經濟價值，或與房屋占用部分土地之使用有不可分離之關係，攸關系爭租賃關係成立之範圍。 | ||