本欄將針對實務常見之重要爭議 與您分享
| 標題 | 公寓大廈管理條例第25條召集人未生效召開會議之效力 | ||
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| 日期 | 2014-02-15 | 類別 | 民事類 |
| 內文 | 最高法院102年度台再字第30號民事判決要旨
按公寓大廈管理條例，為加強公寓大廈之管理維護，並對公寓大廈之重建、修繕、改良、利用等「物的管理」，及區分所有權人（包括住戶）間互動關係、群居生活等「人的管理」，透過區分所有權人參與集會之決議，藉由民主及自治管理機制，以管理自身居住環境，決定自己生活方式，俾能提昇居住品質，乃就公寓大廈自治管理重要支柱之區分所有權人會議之召集人，斟酌公寓大廈區分所有權人團體，性質上為人的組織體，非屬營利團體，特於該條例第二十八條、第二十五條第三項、同條例施行細則第七條設其規範，明定除建築完成後，由起造人以公寓大廈之管理負責人身分召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人外，應由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人；由區分所有權人互推一人為召集人，除規約另有規定者外，應有區分所有權人二人以上書面推選，經公告十日後生效。故欲召集區分所有權人會議之人，於召集前，為落實公寓大廈管理條例立法意旨，並兼 顧其自治管理之程序正當性與區分所有權人間之和諧性，以維公寓大廈全體住戶之生活秩序，自須先行取得召集權資格，始克當之。倘召集時，尚不備召集人身分，所為召集，即非合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，所為之決議，當然自始完全無決議之效力，亦不得因召集後始取得召集權而使原來之召集溯及生效，或認該原不具召集人資格之瑕疵已然治癒，此與公司為營利社團法人，以營利為目的，特重效率、成本，並有保護交易相對人安全義務之性質，迥然有別。其次，區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次，有下列情形之一者，應召開臨時會議：一發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者；二經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者，同條例第二十五條第一項、第二項定有明文。因此，若無管理負責人或管理委員會時，即無人可召開公寓大廈區分所有權人臨時會議，即應依前述程序由取得召集人資格之人召開區分所有權人會議討論解決。又區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人；但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日；管理委員之選任事項，應在前項開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出，此觀公寓大廈管理條例第三十條規定自明。易言之，區分所有權人選任管理委員會議，應由上述有召集權人召集，該召集人並應於開會前十日以書面載明選任管理員之開會內容，通知並公告之，不得僅以公告為之。查都會大樓第十六屆管理委員因任期於九十九年十二月三十一日屆滿而當然解任，斯時已無人可召集區分所有權人會議，嗣該大樓區分所有權人李○天於一○○年一月十日，經同大樓區分所有權人之王○榮、林○泓以書面推選，並公告十日後生效，李○天於同年月十四日以系爭公告召集第十七屆區分所有權人會議時，尚未取得召集人身分等情，既為前訴訟程序第二審所確定之事實，則李○天以系爭公告召集區分所有權人選舉第十七屆管理委員會議時，尚未具召集人身分，而無召集之權限，又都會大樓第十六屆管理委員復因任期屆滿而當然解任，依上開規定，已無管理委員會或管理人可聲請召開臨時會，亦無區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集臨時會，且該選任管理委員之事項，僅公告而未通知都會大樓區分所有權人，前訴訟程序原第二審判決認李○天於系爭公告召集時，雖未取得召集人身分，但自同年月二十日起算至二十三日，已有二日以上，符合公寓大廈管理條例第三十條但書公告二日以上，即得以臨時會議選任第十七屆管理委員，該第十七屆管理委員及主任委員得於任期屆滿前，召開區分所有權人會議，選舉第十八屆管理委員及決議，依上說明，即有未合。原第三審判決未予糾正，逕認原第二審判決關於第十七屆管理委員選舉決議及第十八屆管理委員選舉決議部分未違背法令，駁回再審原告該部分之上訴，均難謂無適用公寓大廈管理條例第二十五條、第三十條及同條例施行細則第七條第一項規定顯有錯誤之情形。再審意旨，執以指摘原確定判決該部分適用法規顯有錯誤，求予廢棄，為有理由。而系爭公告蓋用都會大樓管理委員會章，並載明「台北都會大樓管理中心」，似未記載何人為召集人，則第十七屆區分所有權人會議究係何人召集？該召集人有無召集權？核與第十七屆管理委員選舉決議及第十八屆管理委員選舉決議有效與否？所關頗切，自有發回原第二審法院詳為調查審認之必要。 | ||